分化加剧、破冰在即—2011上半年刊.ppt

* 目录 2011 年 7 月 18 日 1 目 录 1. 市场发展—分化加剧 破冰在即 2. 标杆房企—资金趋紧 策略降价未雨绸缪 ? ? ? ? 销售跑赢大势 海外融资频繁 购地支出减少 偿债压力较小 资金链紧而不崩 宏观调控成外部冲击 行业整合加剧 实质性降价即将蔓延 3. 土地市场—表现冷清 计划宏大推地加速 ? ? ? 现状：成交低迷 地价下行 机会：推地放量 选择增多 后市：配建为主 相得益彰 4. 新房市场—限购难松 新房市场分化不匀 ? ? ? 限购力度空前 市场萎靡前行 限购松紧不一 区域市场有别 政策难言放松 复苏周期拉长 5. 二手房市场—政策从严 二手楼市流通受限 ? ? ? 限购限贷加压 租赁成交活跃 政策左右楼市 二手成交低迷 租金屡创新高 量价交换加速 6. 写字楼市场—成交活跃 租售价格平稳上涨 ? ? ? ? 经济回暖明确 租金持续上涨 投资资金流入 量价加速攀升 推地力度加大 商办用地占比提升 未来成交稳步增长 租售价格涨幅放缓 ?2011 版权声明：本报告由中原集团研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测 均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归中原集团研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组 织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“中原集团研究中心”，且不得对本报告进行 有悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对 任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。 2011 年 7 月 18 日 2 1. 市场发展 分化加剧 破冰在即 延续了过去两年以来的严厉调控， 2011 年伊始，中央各部委及各地方政府又纷纷出台了更为 严厉的“限购”和“限贷”政策，这一极具行政干预色彩的限制政策笼罩了今年整个上半年的 国内房地产市场，从而使此轮调控更加升级。然而，在持续通胀的背景下，虽然各地房价过快 上涨的势头受“政策市”的影响而有所遏制，甚或部分城市房价松动迹象有所显现，但全国范 围的大幅降价仍未出现。上半年，在限购政策影响下，各地住宅市场低迷，恢复的进程缓慢， 而限购的严厉程度也成为各地市场表现分化的重要标尺。 如果说限购是通过限制准入标准筛选了一批符合资格的购房者，那么这批购房者有无资金实力 而转化为有效需求则成为制约市场成交的关键。目前上浮的首付比例以及连续的加息无疑大大 增加了购房者的成本，虽然此举一定程度上抑制了些许投资投机性的需求，但同时也对首套刚 需购房者甚或改善性需求者则产生了较大的溢出效应，从而加剧了市场的低迷，对市场的健康 流通带来了意想不到的副作用。 流水不腐，户枢不蠹，市场亦然。只有流通的市场，才是健康的市场。而市场的流通有赖于两 个方面的带动，一为价格破冰，二为信贷支持，此二者合力方能促使符合资格的购房者回归市 场。也只有如此，限购的正效应才能真正发挥，市场才能因此有所起色。下半年，房价调控目 标尚未达成的背景下，政策更难轻言放松。然而，破冰在即，量价交换已是大势所趋，楼市分 化现象或愈演愈烈。 图 1-1 全国 17 个城市限购政策分类标识图 资料来源：中原集团研究中心监测及调研 2011 年 7 月 18 日 3 1. 市场发展 （一）行业分化：优胜劣汰 大型房企市场占有率提升 2011 年上半年，随着调控的升级，全国房地产市场长时间地陷入僵持局面。然而，标杆房企 凭借其在全国范围内的网络布局及灵活的价格策略，整体销售情况跑赢市场大势。今年前 5 个 月，全国商品房销售面积和销售金额分别为 32932 万平方米和 18620 亿元，较 2010 前 5 个 月分别增加 9%和 18%，而同期十大标杆房企的销售面积和销售金额分别增长 48%和 64%。 但是，市场的持续低迷以及信贷环境的收紧使更多的中小型企业的房地产业务经营遇阻，上半 年企业剥离房地产业务的案例和并购交易金额明显增加。根据中原统计，今年上半年全国范围 共出现 480 宗房地产行业并购交易，涉及并购金额约 193 亿元，相当于去年全年并购金额的 1.3 倍。其中，房地产行业内的同业并购交易多达 189 宗，占总交易的比例高达 57%。通过此 轮淘汰，房地产行业的整合加剧，产业集中度明显提升。十大标杆房企 2011 年前 5 个月的市 场占有率亦已从 2010 年年底的 9%跃升至 11%。 （二）区域分化：成交重挫 一线及二线发达城市尤甚 为深入了解此轮调控对市场的影响，中原地