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　　 商业地产ＰＳＯＣ调研模块    动力管理顾问有限公司 地址：武汉市关山二路特九号 电话：027 Email：npisg@ xll80@126.com 网址：/　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  住宅地产开发中的产业链 具有单一性 商业地产开发中的产业链 涉及环节多，具有复合性 如何对产业链中各环节做客观准确的调研定位? 传统的4P营销模式 4P 供需不平衡 4C　　　　　　　　　　　 房地产营销的4P策略向4C策略转变4P 4C 4C导向需求营销模式 4C 双赢　　　 4P　　　　　　　　　　　　 如何设计需求导向的调研方法，尽可能达到双赢？ 商业地产项目定位雷达图(需求导向) 商业地产调研 “四赢”需求模式作用图 以四方需求为导向做商业地产调研? 商业地产 PSOC 需求导向调研模块 商业地产开发的调研流程 商业地产开发调研流程中PSOC模块的输入 关于ＰＳＯＣ调研模块的几点说明 商业地产项目开发的调研同住宅地产相比，不管从调研流程，调研对象以及调研目的上来看，都更为复杂。PSOC模块希望从产业链中各环节的需求角度切入，从而使商业地产项目的开发更具市场性，使地产和商业做到真正的结合。 由于对商业地产调研实际操作经验和可用资料的缺乏，PSOC调研模块以及各模块的细化，可能存在一些偏差，对于此模块是否真的能够在商业地产项目开发调研中起到一定的促进作用，也持观望态度。 本人的出发点，是想以实用原则出发，希望以模块嵌入式的方法，,使调研内容更加客观实用，为商业地产的开发准确地定位。 动力咨询21世纪宣言 动力管理顾问有限公司 思 索 篇 从产业链看商业地产调研的特点 开发商 购房者 市调特点 商业地产开发商 小业主 大众消费者 小业主/经营者 （双重身份） 经营者 调研特点 思考一: 从房地产营销策略的转变 看商业地产调研的导向 消费者的欲望和需求 消费者愿意付出的成本 沟 通 消费者接触的便利性 产 品 价 格 渠 道 营 销 开发商 消费者 引导消费者需求 消费者满意的价格 双向沟通 消费者接触的便利性 产 品 价 格 渠 道 营 销 消费者 开发商 思考二: 形 成 篇 开发商 项目定位 终端 消费者 经营者 小业主 商业地产 投资商 终端消费者 终端消费者 经营者 小业主 经营者/小业主 （双重身份） 商业地产消费者调研 具有复合性 商业地产直接客户(招商业阶段):小业主,经营者 商业地产商间接客户(运营阶段):终端消费者,与直接客户关系密切 思索 开发商 小业主 Primary investor Sub-investor Operator ／DO Consumer 经营者/双重身份经营者 终端消费者 PSOC各模块细化 地产投资商 (Primary investor) P1 地块价值 与发展 P2 项目 差异性 支撑力 P3 项目投资 经济效益 核算 P11 项目 地块评估 P12 项目的开发 前景分析 P111 地块 自然条件 分析 P112 地块的 四周交通 分析 P113 地块的 四周人流 分析 P121 宏观市场 分析 P122 区域 市场分析 P2