高层宇物业管理方案.doc

目录 TOC \* MERGEFORMAT 目录 PAGEREF _Toc294462233 \h 1 第一节　概　　述 PAGEREF _Toc294462234 \h 1 第二节　高层楼宇的特点和设备配置 PAGEREF _Toc294462235 \h 4 一、高层楼宇的特点 PAGEREF _Toc294462236 \h 4 二、高层楼宇的设施设备配置 PAGEREF _Toc294462237 \h 5 第三节　高层楼宇的管理内容和要求 PAGEREF _Toc294462238 \h 9 一、治 安 管 理 PAGEREF _Toc294462239 \h 9 二、机电设备管理 PAGEREF _Toc294462240 \h 11 三、楼宇保养维修管理 PAGEREF _Toc294462241 \h 12 四、清洁卫生管理 PAGEREF _Toc294462242 \h 13 五、消 防 管 理 PAGEREF _Toc294462243 \h 14 第四节　高层楼宇的管理模式、收费标准及达标考评 PAGEREF _Toc294462244 \h 15 一、高层楼宇的管理模式 PAGEREF _Toc294462245 \h 15 二、高层楼宇的管理收费标准 PAGEREF _Toc294462246 \h 17 三、高层楼宇物业管理的达标考评 PAGEREF _Toc294462247 \h 20 第五节　高层楼宇社区文化建设 PAGEREF _Toc294462248 \h 21 一、客 户 管 理 PAGEREF _Toc294462249 \h 22 二、文 明 公 约 PAGEREF _Toc294462250 \h 31 第一节　概　　述 　　高层楼宇，顾名思义，是指那些层数多、高度大的用于生产、经营和居住等用途的人工 建筑。随着生产力的进步、大工业的兴起、社会经济的发展，人口越来越向城市集中，对房屋土地的需求也越来越大。这种对房屋土地日益增长的需求不可能靠无限扩大城市规模的途 径来解决，于是，向空间发展、增加建筑高度便成了必然的选择。新的建筑材料、技术、设备及施工方法的发明和涌现又正呼应了这种需求和选择。于是，在19世纪后期高层建筑陆续 在欧美许多大城市中拔地而起。早在1931年，美国纽约就建成了雄踞世界第一高度达40多年、高380多米、102层的超高层建筑——帝国大厦，集中体现了当时人类在建筑方面的卓越成 就和科技水平。 　　本世纪二三十年代，我国一些大城市如上海、天津、广州也相继建起了一些八九层以上 的高层建筑，特别是在有“万国建筑博览会”之称的上海，超过十层以上的建筑就有20多座 ，最高的达24层。但在我国，真正大规模兴建高层建筑还是在70年代末以后即改革开放以后 的事。以广州为例，经过短短20年的发展，高层楼宇由70年代末的几十座，发展到现在的30 00多座(其中尤以商住楼宇为多)。建筑高度由当年雄冠大陆第一的33层白云宾馆，到63层国 际大酒店，再到后来81层高的中信广场主楼，都各领风骚只数年，更高的建筑随即就相继建成。一群群不同外形设计、装饰风格的高层建筑构成了城市的独特景观，美化了市容市貌。 广州的环市东路，因为两旁高楼“摩肩接踵、鳞次栉比”，更被人们称为城市“森林”一条街。 　　现在，高层楼宇的使用类型越来越广，包括酒店、宾馆、商住楼宇、办公大楼、功能完 善的综合大厦，涉及文化、娱乐、通信、金融、交通等各行各业。 　　那么，究竟多少层以上或高度达到多少的建筑物才能被称为高层楼宇呢？这往往与一个 国家的经济条件和时代背景有关。例如，我国通常规定10层以上的住宅和总高度超过24米高 的公共建筑及综合建筑为高层建筑；美国则规定7层以上或高度达22～25米以上为高层建筑 ；日本却把8层以上或建筑高度超过31米的称为高层建筑。　　在1972年的国际高层建筑会议上，对高层建筑的定义取得了比较统一的认识，并把高层建筑分为四类： 　　第一类高层建筑：9～16层(最高到50米)； 　　第二类高层建筑：17～25层(最高到75米)； 　　第三类高层建筑：26～40层(最高到100米)； 　　第四类高层建筑：40层以上(高度100米以上)。 ? 第二节　高层楼宇的特点和设备配置 　　一、高层楼宇的特点 　　高层楼宇较之低层楼宇不论在建筑本身、设备配置、装修档次、使用功能，还是在管理 方面都有许多不同，有其自身的特点，主要体现在以下几个方面： 　　1.建筑规模大，标准高 　　高层楼宇身高层多，必然建筑面积大(几千～几十万平方米)、建筑标准高(设计、施工、装修都是高标准)。随之而来的，使用维护要求也高。 　　2.人口集中，涉及面广 　　高层商住楼宇住户来自各行