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房地产企业精细化管理模式探讨 　　房地产项目开发是指房地产开发商将其资金投放到房地产的开发经营中，通过房屋建造并销售以获得利润的一种行为。房地产开发分为立项、获取土地、建造房屋和房屋销售四个阶段。由于在房地产项目开发中存在影响利润的多种难以或无法预料、控制的宏观或微观因素，这使得开发商预计利润可能无法实现，存在蒙受经济损失的可能性。 　　目前，我国的房地产项目开发中存在的问题较多，比如开发者风险意识不强，决策基本停留在经验决策水平，为了片面追求高利润，盲目开发经营、违规操作和高风险投资的情况时有发生。高位维持的房价，使房地产企业普遍不重视市场调查，科学有效的项目可行性分析缺失，完善的风险决策方法相对较少，仅凭经验或简单的计算就进行决策的现象明显。房地产开发经营是资金密集型产业，资金投入量较大，房地产企业的负债比例一般都比较高，资金运转缓慢，财务费用占投资比重较大，决策的失误将会给房地产企业以致命性打击。 　　众所周知，房地产行业是资金高度密集行业，资金链是房地产行业的命脉，房地产企业不仅资金需求量大，而且资金周转所需周期性较长，小的项目需要1年～2年，一般的项目需要3年～5年的运作周期，投资风险决策显得尤为重要，可以说投资风险决策的精细化管理是房地产企业运营的重中之重，以往主要采用SWOT分析法来分析房地产企业的投资风险决策，本文同时引入了波特的五种竞争作用力，并利用SWOT分析法，来建立投资风险决策的精细化管理模式。 　　本文利用波特五种作用力分析房地产行业竞争结构，确定房地产企业在行业中的位置，并进一步给房地产企业所在项目定位，同时利用SWOT分析法分析企业需要在哪个阶段进行精细化管理。下图是波特的五种作用力图： 　　图1 波特模型 　　五种基本竞争作用力分别为：现有企业间的竞争、潜在竞争对手的入侵、替代品生产商、买方讨价还价的能力、供应商讨价还价的能力。 　　在房地产行业五种竞争作用力分析： 　　1.现有企业间的竞争。主要体现在同一城市现有同一时间段内开发的项目之间的竞争。房地产产品和其他产品最大区别在于地段的重要性，很大程度上地段决定了房地产产品的目标客户群、价格、设计类型、户型设计、物业规划等一系列问题，但同时地段却又不是房地产开发商决定或选择的，是由地方政府决定开发那个地段，所以房地产现有企业的竞争分为两个方面，一种是现有企业竞争同一个地段或标段，根据出价和综合实力决定中标的房地产企业，也就是在很多城市产生地王的原因；另一种是在同一地段有两家以上房地产开发商同时开发运作，竞争主要体现在价格上，同时小区环境、户型设计、房屋面积都是竞争的重要方面。 　　2.潜在竞争对手的入侵。某一行业入侵的威胁的大小主要取决于行业进入的门槛或障碍。房地产行业的进入门槛比其他行业好高很多，主要障碍为资金量和政府关系，房地产是资金量最为集中和密集的行业，一个小区的启动资金就要上千万，大型社区的资金需求量就要达到数十亿不止，是一般行业远远达不到的，更是初创企业不可能选择的行业，除非是在某一行业有了相当大的发展，有一定的资金储备，才有进入房地产行业的可能。另一个门槛是政府关系，特别是要开发项目所在城市的政府关系，也是相当重要的。 　　3.替代产品的威胁。人类对于住房的需求是刚性需求，自从有了人类开始就一直存在，发展到今天，人们有了更好的居住条件和居住环境，对于居住、办公、娱乐等房间的需求层次越来越高，目前房地产主要分为住宅地产和商业地产，有很多专注于住宅地产的，如万科，也有专注于商业地产的，如万达，住宅地产和商业地产互为替代产品，很多住宅地产由于所处位置繁华被作为商用，很多商业地产也作为住宅用，房地产产品另一个和其他产品的区别是更新换代很慢，有很多人一辈子都没有再换房子，但像科技类数码产品，几乎每隔几个月就更新换代一次。对于房地产产品来说，替代产品的威胁几乎是不存在的。 　　4.买方讨价还价的能力。房地产产品的数量比其他产品要少很多，每个产品所在比重较大，一般社区房屋数量在几千套，达到上万套的大型社区少之又少，房地产项目主要针对的还是个体客户，群体客户讨价还价的能力威胁性非常强，有时群体性客户的团购房占到整个项目的二分之一，其讨价还价的能力将直接影响着整个项目的盈利情况。同时，现在的房地产市场属于买方市场，供大于求，各地房地产企业都在搞促销活动以推动房地产产品的销售，可以说，买方讨价还价的能力是行业竞争比较大的威胁。 　　5.供应商讨价还价的能力。房地产企业的供应商主要为原材料提供商，如水泥、沙、石子、钢筋、砖、瓷砖、木材、石灰等，其讨价还价的能力主要影响因素包括：该材料的使用量、行业集中化程度、是否有替代品、产品同质化程度、运输成本等，有些基础材料是当地垄断的，不存在讨价还价的情况，如沙和石子，由于从外地运输价格的