置业顾问培训教程3-房地产基础知识.pptx

置业顾问培训教程;房地产基础知识;课程大纲;一、房地产;（二）地产的概念与分类 即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。 地产的类型： 居住用地 工业用地 仓库用地 交通用地 市政用地 商业服务用地 公共绿化用地 教科文卫设施用地 港口码头用地 军事用地 其他用地;（三）土地所有权的概念与划分 土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 土地所有权可以分为： 国有土地 集体土地;（一）房地产市场的概念： 狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。 广义概念： （1）土地的出让、转让、开发 （2）房地产买卖租赁、转让、互换、抵押 （3）一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。;（二）房地产市场的分类： 房地产一级市场 房地产二级市场 房地产三级市场 ;房地产一级市场 房地产的一级市场是指土地交易市场。 是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制全国所有土地都归国家所有。 ;房地产二级市场 房地产的二级市场是增量房交易市场。 主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造的第一次上市出售的房屋。;房地产三级市场： 即存量房交易市场（二手房市场）。 是房地产所有者（企业、单位和个人）将房地产使用权或所有前再次转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 ;住宅的种类繁多 （1）按楼体高度分类： 主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。 （2）按楼体结构形式分类： 主要分为砖木结构、砖混结构、钢混结构、钢结构等。 ;（4）按房屋型分类： 主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型??宅（超小户型）等。 （5）按房屋政策属性分类： 主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。;一、按楼体高度分类： 主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。 低层住宅 （2层以下） 主要是指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。;? 多层住宅 （2层以上，8层及8层以下） 多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。 与高层住宅相比，其具有的优势： （1）在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。 （2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。 （3）在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。 ; 但多层住宅也有不足之处，主要表现在： （1）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。 （2）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。 多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。 ;? 小高层住宅 （8层以上，16层及16层以下） 一般而言，小高层住宅主要指8层~16层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。对于市场推出的这种小高层，似乎是走一条多层与高层的中间之道。这种小高层较之多层住宅有它自己的特点： （1）建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。 （2）这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。 ; （3）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思。 ;? 高层住宅 （16层以上，30层及30层以下） 高层住宅是城市化