合肥凤凰城项写字楼住宅价格预判：2008年合肥凤凰城项目写字楼住宅价格定价报告.ppt

分割具体建议 楼层 方式 面积划分 1 设置大堂 —— 5—16 分割销售 40——60 10% 60——100 20% 100——150 45% 150------300 25% 17-19 整租 —— 当然，任何类型的客户都有其独特的需求特点，这就要求我们必须制定灵活的营销策略及适度超前的营销方案，以适应不断变化的市场需要，发现新情况，解决新问题，最大限度地满足不同类型客户的需求，从而最终实现市场营销追求利润最大化的目的。 策略建议 本部分将主要研究以下几个问题 区域板块特征 未来价格预判 第二部分：住宅部分 本部分将主要研究以下几个问题 区域板块特征 未来价格预判 第二部分：住宅部分 本案 竞争区域 追赶目标 潜青板块 均价3800元/ ㎡ 黄潜望板块 均价4400元/ ㎡ 思考问题：为何地段对称两区域，价格相差600元/ ㎡？ 位置划分 板块特征 区域房价及涨幅 客户属性 代表楼盘 黄潜望 板块 长江路以南；潜山路、望江路、黄山路链接区域 楼盘体量大，以中高档楼盘为主，价高去化快； 目前4400元/平方米，年涨幅20%左右 城市中坚；企事业中层；（中高端客户） 新华学府、 汉嘉都市森林 潜青 板块 长江路以北；潜山路、青阳路之间围和区域 楼盘普遍档次不高，市场认可度偏低，价格难以很快抬升； 目前3800元/平方米，年涨幅15%左右。 区域客户，生意人居多；（中低端客户）（除颐和花园外） 凤凰城；龙居山庄 板块对比 导致两板块价格悬殊分析： 1、市政：潜山北路同南路相比，修建时间较晚，区域商品房起步晚； 2、学区：潜山南路大部分楼盘同区重点50中签订协议，属于50中学区； 3、楼盘档次： 黄潜望楼盘以新华学府、大溪地为代表，通过产品规模、档次、包装塑造了区域的高端形象，随后开发的楼盘如汉嘉等，不论产品符合，在包装推广上均走高端路线，保持了产品的高价位并得到市场认可； 潜山北路虽然拥有颐和花园类型楼盘，但该楼盘较为低调，缺乏引领区域的号召力，因此区域档次没有得到有效提升；同时后期开发的楼盘如龙凤家园、龙居山庄，缺乏包装意识，给人较低档的感觉，反而影响了整体区域形象，一直以来潜青板块在市场中属于低端板块，区域价格偏低。 结论：市政建设问题已经解决；学区可以通过替他途径解决；因此通过产品档次和包装提升区域档次，带动价格提升是刻不容缓组要解决的问题。 未来项目目标：力争赶上黄潜望板块均价 建议： 在打造高产品力的同时，在形象包装上下功夫，通过包装打造项目高档形象，吸引城市中高端客户。 本部分将主要研究以下几个问题 区域板块特征 未来价格预判 第二部分：住宅部分 价格预判：按照预期目标，同黄潜望楼盘进行比较，进行半年后价格预判 项目对比指标 权重 悉尼阳光 新华学府春天 汉嘉都市森林 区位因素 11% 8 9 8.3 交通条件 11% 9 9 9 周边市政配套 8% 6 6 6 社区内部配套 6% 4.5 6 5 景观资源条件 6% 5 5 4.5 户型设计 8% 6 6.5 6.2 产品外观 6% 4 4 5 建筑质量 4% 2 2 2 装修标准 8% 6 6 6 楼盘规模 6% 5 5.5 5 物业管理 6% 4 4 4 工程进度 6% 5 5.5 3.5 项目包装 8% 5 6 7 付款方式 6% 5 5 5 总分 100 74.5 79.5 76.5 项目售价 / 4200 4800 4500 设定目前区域楼盘可以达到75%水平，区域价格为： (4200/74.5%+4800/79.5%+4500/76.57)/3*75% ≈4400元/㎡， 根据目前黄潜望区域价格涨幅，预计未来半年价格涨幅在 5%-10%左右，取其平均值8% 本项目半年后入市价格约 4400*（1+8%）≈4750元/㎡ 价格预判 小区 概况 位置 潜山北路与史河路交汇 发展商 合肥城改 占地面积 6.4万平方米 总建面积 13万平方米 物业类型组合 多层、小高层、高层 交付标准 毛坯 规划布局特点 行列式 建筑风格特色 现代风格 园林环境营造 广场、绿化 容积率 2.03 楼盘公建配套 大型休闲广场 本次开发销售期情况 销售 情况 推售总套数 230套 销售率 80%以上 户型 主力户型 2房2厅1卫 3房2厅2卫 主要面积范围 97.39㎡ 130.36—132.97㎡ 平面结构类型 平层 整体均价 4200元∕㎡ 买家 特征 层次 区域内客户为其主力客群 项目 评价 优势：地段、开发商品牌号召力、营销包装 劣势：区域周边生活基本配套设施欠缺，人气目前不旺 附部分区域楼盘资料：新景花园 小区 概况 位置 潜山北路与史河 发展商 合肥银建置业 占