房地产开发流程中的主力店组合及面积规划.docx

房地产开发流程中的主力店组合及面积规划一个成功的主力店进驻，将为项目带来巨大的品牌效应，减少招商成本，缩短招商时间，使项目尽快地进入经营轨道。同时，主力店的引进，可以帮助提升整个项目的价值。1、主力店的面积占比成功的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30%-50%。主力店面积越大（高于50%），所占比例就越高，则商业经营的结构越稳定，但整体租金收入却较少；相反主力店面积越小（低于30%），所占比例就越少，则商业经营的可变性越大，但预期来自经营散户的租金收入却相对较高。主力店不是多多益善，一个大型项目有3-5个为合适，而且主力店要与城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货店，而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。2、主力店类型2.1现代百货主力店——国商、大商、上海百联、新天地等。2.2家居建材主力店——月星、居然之家、红星美凯龙、蓝景丽家、吉盛伟邦、好百年等。2.3家居建材超市——百安居、东方家园、家德宝等。2.4日用品超市——家乐福，沃尔玛、华联、美廉美、物美、麦得隆、大福源等。2.5专业店——独立专业店：ITAT、海澜之家等；连锁专业店：屈臣氏（属专业护理店）、国美、苏宁、肯德基、麦当劳、加州牛肉面、斗牛士牛排、上岛咖啡、星巴克。2.6品牌专卖店——报喜鸟、雅戈尔、七匹狼、庄吉、劲霸、红蜻蜓、百丽、菲姿、哥弟、歌莉娅、埃古、森马、卡马、TOTO、科勒、皇朝家具、芝华仕等。2.7功能店——休闲娱乐：影院、咖啡吧、茶吧、球馆、电玩、游乐设施等；配套功能店：美容护理、洗车行、洗浴、快捷酒店等。2.8美食店——成品：老昌、阿满、中之杰等；中高档餐饮：大宅门、灶王爷、牛扒店、东方饺子王、米锅店等；快餐、特色小吃：一般针对内部员工、快速流动人员等。2.9医药连锁店——吉林健康万家、深圳美信、珠海济生、北京金象、广西嘉进等。3、主力店的招商3.1吸引主力店的因素3.1.1合理的定位与之相呼应。3.1.2与之相匹配的业态组合。3.1.3建筑设计、建造指标一定要满足。层高、进深、柱距、荷载、广告位等，天然气、上下水的预留，这些因素决定了主力店能否进入，这和价格没有关系。3.1.4专业的商业团队（不妨借助中介机构）。3.1.5价格和付款方式：招大品牌，要放弃一些近期的利益，包括价格要有足够的吸引力，放水养鱼,这样才有利于我们的成功。3.2主力店招商分布列表（供参考）：3.2.1零售设施 核心主力店 百货、综合超市等? ? ? ? ?辅助主力店 时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店? ? ? ? ?配套辅助店 不同地区商品特色店3.2.2 文化娱乐设施 核心主力店 动感影院、科技展览等? ? ? ? ?辅助主力店 儿童乐园、体育场馆等? ? ? ? ?配套辅助店 艺术摄影、旅行社、网吧、酒吧、书店等?3.2.3餐饮设施 核心主力店 中餐、咖啡西餐、美食广场等? ? ? ? ?辅助主力店 快餐类、风味小吃类等? ? ? ? ?配套服务设施 宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场、汽车养护等3.3主力店招商实行定制式操作? ? 在产品规划、设计阶段要与主力店商家见面，要把他们设计的要求拿过来。沃尔玛、家乐福、乐购、百安居、欧尚、易初莲花等大型主力店的引进是招商工作中的重中之重。另一方面，这些大卖场也非常看好中国的市场，这些商家在选址标准上有很多要求，并且很多标准可能与项目原来的规划有很大的出入，需要修改规划设计。据此，我们需在项目初期就与相关的意向主力店进行沟通，事先根据主力店的需求量身订做3.4招租主力店的利弊分析3.4.1利益：很强的集客能力；具有成熟、良好的品牌形象，对于提升商业地产的形象有很大作用；进驻之后，我们可以进行长期的持有，也可以进行带租约的销售，使经营进可攻，退可守；对一些小的商家和品牌有明显的带动作用，这点也是称其为主力店的主要原因；很强的广告效应，自身的品牌拉动、集客能力，投放质量很高的广告，都对商业项目有很强的广告效用。3.4.2弊端：对租赁价位的要求很低；会签订很苛刻的条款，比如排他性的条款，家乐福进驻后就不再要有超市进入了，国美电器进入后就不再需要苏宁电器进入了；管理本身很成熟，在后期营运的时候，想纳入到整个项目管理中很困难，因为它有自己的个性，有自己的管理方式，实际整体的运营中，特别是在后期营运，与我们磨合难度比较大，对后期管理者的操作要求也比较高；防范法律的风险，越是成熟的主力店，比如沃尔玛、家乐福、麦德隆，包括国美电器，这种成熟的商场租赁合同非常厚，有几百条条款来制约我们，给它自己的经营腾出空间。在这方面我们的一些承诺，包括合同中的一些条款，如果没有达到要求，主力店往往会用法律的手段讨公道。3.5主力店招商中风险的规避3.5.1主力店与个性店并存