漯河荣昌购物中心前期建议：地市综合体项目 购物中心部分业态划分.ppt

荣昌购物中心前期建议 河南元亨机构 2014年10月26日 前 言 自接触本案后，我司营销人员与河南商业协会几位理事沟通探讨后，对本案购物中心进行前期建议。 本次主要内容为规划、业态布局；本次提报内容不涉及商业街和独栋商业。 因时间较紧，市场数据主要为开发商提供及网上搜集，谬误之处，万望海涵。 目录 一、项目概况 二、规划分析 三、项目业态 一、项目概况 区域概况—人口 区域概况—位置 小结 购物中心支撑： 1、交通：基本满足 2、竞争：短期内区域内没有竞争 3、人口：需10—20万人支撑。 现2公里半径内人口十万，但消费力低下，购物中心消费人口约3—4万人；未来3年会有4万左右有消费能力人口入住本区域；周边企业上班人口约4万人支撑，合计3年后支撑项目人口10万以上，考虑到未来新建项目入住人口，经济发展周边人口转化为消费群体，人口基本可以支撑本案。 该案区域现状可以支撑本案购物中心业态。 项目现状 规划基本定局，细微处可调整。 招商：保利影院， 家居馆（已动工）、酒店已签约。 ★ 地处国务院批准中原经济区之中心； ★河南省重点建设项目； ★地处漯河市特色商业区核心，特色商业区龙头项目； ★漯河市区域型地标型城市综合体。 区域性购物中心 二、项目规划分析 不合理点分析 1、购物中心面积偏小： 导致商品数量少，种类不全； 不能产生真正合理的购物中心消费快感； 客流量不足 不合理点 2、长度不够： 现有长度160米，偏短，消费者在“逛”的过程中会感觉还没尽兴就结束，有不痛快的感觉，导致整个购物中心回头客减少，影响后期运营。 3、平面布局： 正常购物中心一般为L型。 现有总规平面布局家居馆位置较好，家居馆作为目的性消费，冷业态，和购物中心互动较小，该位置严重浪费。 4、边厅进深太大 现有边厅，作为内铺进深太大，后期招商运营难度大。 5、现有双动线，次动线太窄，消费者进不去。购物中心基本为单动线，双动线成功例子很少。 6、动线内柱子太多，影响动线的流畅。 7、内部动线有直角 解决办法：前提为家居馆位置已经不能调整。 1、增加长度：在家居馆位置不能调整的前提下，购物中心增加长度为一种解决办法。即酒店方向延伸，调整酒店。 （1）、牺牲酒店：酒店已签约，牺牲酒店严重影响KFS利益，此方向不考虑。 （2）酒店调整位置：增加长度最合理的为酒店位置调整，但结合总规现状，酒店调整到其他位置影响住宅产品日照。因酒店已签约，即使合理也面临违约风险，此建议不考虑。 购物中心调整图 长度加长约20米 1、调整后酒店大堂 2、调整后商铺 3、调整后出入口 4、调整后通道宽8米 5、调整后出入口 6、调整后增加铺位 7、调整后主动线宽20米 8、调整后次动线宽4米 9、调整后一层底商调整一部分作为内铺 调整动线直角为圆角 动线上柱子尽量取消 （3）、如图：购物中心延长到酒店南隔壁位置，购物中心和酒店相连。但会产生三种变化。 A、酒店大堂位置调整到北部，酒店一层北部底商调整到南部大堂区域，该建议可以和签约酒店协调。 B、现有人行过道调整，宽度调整为8米，大堂商业可与商业街及购物中心形成良性互动。 C、调整后影响影院一层入口。 从商业运营角度考虑，原本影院一层单设入口就不合理。 我们需要影院带动客源，带动购物中心客流，所以，影院入口必须设到购物中心内部。影院偏属于目的性消费，对影院客源基本没影响。 D、地下车库出入口外调。用地建筑红线和实际规划红线有20米差距，可支撑出入口外调。 2、调整动线， 现在动线内外铺之间宽度不够，价值不高，消费者很难进去消费 A、现有双动线调整，次动线宽度调整为4米，主动线调整到20米左右，压缩两边厅进深，主动线增加中岛。 B、动线内退，加大东边商铺进深，东边商铺分割成内铺和外铺。 增加动线长度，通过调整，动线长度增加30%——40%，详见购物中心1、2、3动线调整 动线内退，宽度为12—16米 本次提报以双动线设计为主 业态建议 本案招商不难，但购物中心招商不能为了招商而招商，还要考虑如何存活下去，业态是否合理，后期是否容易调整，以保证商业体一定的繁荣期。 业态布局要考虑到3年后开业时市场情况，保证开业后活下去，通过微调布局保证一定的繁荣期。 定位原则： 1、定位不能太高，根据实际情况，在合理业态布局下考虑定位； 2、业态区域品牌可以考虑有一定影响力，可以支撑项目客流的品牌。 业态建议 结合现在项目整体情况，现在招商情况，购物中心通盘考虑，各层业态建议为： 1F购物为主，二三楼非购物即体验为主。 1F服饰类，女性为主 2F儿童类，儿童体验类+儿童购物 3F非购物类为主，影院、餐饮、儿童培训、美食、健身 在招商、运营过程中微调业态布局。 现有面积：8630平方，建议增加到10000平方左右。 增加面积方法：结合结构加宽加长。 现