常福新城项目宏观市场研究.ppt

武汉市宏观环境分析 武汉市住宅市场分析 汉阳区住宅市场分析 政策法规解读 未来市场趋势研判 本案未来趋势研判 武汉市商业市场分析 * 本轮调整的周期将长于上次，房价调整将在三大因素下呈现缓步下行的格局。 经济环境不同：国内经济高速增长，“保八”无碍，在没有突发性经济危机的情形下，本轮房地产调控的时间周期将超过1年。 货币政策背景不同：08年处在货币紧缩的背景下，而现在仍然执行适度宽松的货币政策，市场资金充裕。开发商的资金链压力小于08年，房价在半年内将保持高位震荡。 供应层面不同：当前可售房源的紧张程度远强于08年初，而后续大量供应发生在今年8—12月，因此销售压力主要在今年年底，真正的价量齐跌可能会延迟至明年第一季度。 地方政府与中央政府的博弈：地方政府在2008—2009期间的举债支付艰难，离开土地财政，将寸步难行。未来依然是地方与中央的房价博弈。而2004年以来，政府先后采取一系列政策抑制房价，但房价总体向上的趋势并未因此改变，因为房地产市场存在着固有的周期。从这个意义上可以理解，当前需要遏制过快增长的房价，但政府尤其是地方政府也并不希望房地产市场出现硬着陆。 周期预判 武汉调整周期 价量齐升 价升量跌 价量齐跌 价跌量升 07年9月至09年7月武汉市房地产市场已完成一个调整周期，其中价升量跌经历8个月，价量齐跌经理8个月，价跌量升经历6个月。 上轮调整周期为22个月，本次休克疗法将导致市场急速从价量齐升转换到价升量跌，价升量跌周期为8个月。 价量齐升 成交额上升 成交额下降 成交额上升 附件1： 1.5—2年左右，土地供应会传导至新增供应层面。调控会极大影响开发商的开工热情，当市场需求快速膨胀时将导致严重供不应求局面。 供应周期 附件2： * 2010年下半年至2011年上半年，供不应求格局将逆转为供过于求格局。其延续的时间取决于价格调整幅度及速度。 供求关系逆转 附件3： * 武汉基本住房需求约为5万方/年,对投资与投机需求的冻结将使市场回归自住需求,因此2010年成交量可能出现巨幅回落 ,2011年价格的回落到位有望迎来复苏,2012年可望恢复繁荣。 787 826 991 437 1064 700 600 需求周期 附件4： 婚房刚性需求每年为武汉市贡献约170万平米的成交量。 婚房刚性需求 从2009年起，武汉进入25岁以上适婚人数将快速增长，直至2014年。 资料显示，07年以来，武汉市每年有8.5万对新人结婚。按照25%的婚房购买率，户均80㎡计算，每年婚房市场将达到170万㎡的销量。 附件5： 拆迁刚性需求将贡献240万平米/年的成交量 拆迁刚性需求 2009年1-11月，有16326户的购房需求进入市场。 据武汉市房产局统计，拆迁户中80%在1年内转化为现实购买。 2010年—2012年武汉市拆迁面积将突破年均300万平米，每年产生约30万户拆迁需求，其中80%将在1年内转化为现实购买。 按每户需求100平米计算，将贡献240万平米/年的成交量。 附件6： 调整周期研判 从今年5月份的价升量跌到价量齐跌完成探底，再到价跌量升恢复阶段，最终重新回到价量齐升的市场全面复苏，完成这三个阶段大约需要两年时间。 本次休克疗法将导致市场急速从价量齐升转换到价升量跌，从今年5月份的价升量跌转到价升量跌的周期，周期约为8个月； 从供应周期和供应关系研判，2010年下半年至2011年上半年，供不应求格局将逆转为供过于求格局，此时市场进入价量齐跌阶段，周期约为8个月，完成探底过程； 武汉基本住房需求约为5万方/年,对投资与投机需求的冻结将使市场回归自住刚性需求,2011年价格的回落到位有望迎来复苏,2012年可望恢复繁荣，周期约为6个月。 07年-09年调整期内价格跌幅达到14.04% 调整幅度判断 伴随短暂的量跌价升阶段，市场将迎来多月的量价齐跌阶段寻求底部，在此期间，房价将迎来14.04%的跌幅。 * 项目名称　 08年较最高均价调整幅度 当前均价较上一轮调整前最高价 当前均价较上一轮调整最低价 三金鑫城国际 -19.65% +36.99% +68.93% 金地国际花园 -13.86% +39.09% +62.79% 万科魅力之城 -23.46% +21.18% +58.31% 武汉中高端个案最高价格调整幅度13.86%—23.46% 项目案例 附件7： 房价快速上涨的四大因素： 长期研判 在中国的具体政治现实下，宽松信贷及供求关系是理解房价机制和市场周期性的核心。 市场供求关系以价格为信号，通过信贷条件加以强化，频繁调控，扭曲市场主体行为和房地产供求周期。 房价逻辑 附件8： 频繁调控，抑制需求，削弱开发预期，人为加大了房地产供需周期的波动性。 中央政策的考量仍然是先堵需求，而后续供应能否实现地方