重庆千叶中央街区2011年6月营销提案（上）.ppt

酒店+写字楼+商务（酒店）公寓+商业裙楼 这一组合基本上涵盖了商业物业的所有形态，另外从纯商业项目的角度考虑，将来要面对的客户更多是以投资为主，因此需要着重考虑产品的投资属性，在这一组合中，公寓由于其户型小，总价低，一直以来都是各投资者比较追捧的产品，未来可形成快销的产品相对较多，从资金安全的角度，天晟建议可考虑选择这一产品组合。 这一组合中的酒店，建议在大地块中暂不考虑，可在后期开发小地块时考虑修建酒店。 写字楼+商务（酒店）公寓+商业裙楼 这一组合最大的优势就是在于未来各组合部分均可完全销售，不存在沉淀资产，对公司的资金占用不会太大，而且在宏观调控的大背景下，纯商业公寓的销售必将受到市场的强烈关注，特别是商业物业不限购、不限贷、无房产税的特点，更将受到投资市场的强烈关注，天晟建议将这一组合作为首选。 写字楼+商业裙楼 这一组合的产品线比较单一，而且目前重庆市场上写字楼的价格其实与同地段的住宅相比，差别并不大，但是购买的人群却要窄很多，因此天晟建议这种组合不宜考虑 商务（酒店）公寓+商业裙楼 单就这种组合的产品而言，都属于快销品，能迅速的回收资金，但是这一组合最大的问题是未来整个项目的形象、档次可能很难提高，而且对后期企业品牌的建立也不会有太大的帮助，因此天晟建议这一组合也不宜考虑 产品组合中各产品的比例关系建议 在前面的分析中，天晟认为写字楼+商务（酒店）公寓+商业裙楼这一组合是最适合本项目所采用，因此在比例关系上的建议，仅就对这一种提出的建议 项目营销整体定位 营销目标 新天泽 国际广场 在12个月内基本清盘,力争SOHO楼套内均价达到8800元，写字楼套内均价达到9800元，商铺的建面均价达到22000元，为千叶公司创造良好的项目收益。 树立千叶中央街区二郎区域领导者项目地位，让西重庆首座时尚综合体项目形象深入人心。 推广项目品牌的同时嫁接企业品牌，推动千叶地产借助项目影响力成为重庆市主城内开发城市项目的知名地产企业，在房地产开发企业中初具品牌力。 价值提升的过程 改变产品功能特征，变使用价值为投资价值，从根本上解决区域辐射力不强的瓶颈。（投资市场看重的是物业的保值和升值潜力，在投资产品选择上没有太强的区域界限，且更注重区域的后续爆发力。这些正是本项目的优势） 项目营销属性定位 商业总经营面积 1.68万㎡ 主营业态 社区超市、茶楼 租金水平 40-60元/㎡·月 物管费 2.5元/㎡·月 朵力尚美国际 商业总经营面积 8万㎡ 主营业态 家居 租金水平 65元/㎡·月 物管费 12元/㎡·月（含水电） 二郎商业步行街（居然之家） 商业总经营面积 10万㎡ 主营业态 餐饮，休闲娱乐 租金水平 一F：60--80元/㎡·月 2~3F：40--60元/㎡·月 物管费 3元/㎡·月 巴国城 商业总经营面积 约2万多㎡ 主营业态 餐饮，副食，银行网点 租金水平 80-100元/㎡·月 物管费 2.5元/㎡·月 金科西城大院 商业总经营面积 约3万多㎡ 主营业态 餐饮，副食，银行网点 租金水平 80-100元/㎡·月 物管费 2.5元/㎡·月 金科绿韵康城 商业总经营面积 1.08万㎡ 主营业态 餐饮，娱乐 租金水平 110元/㎡·月 同天依云郡（观云邸） 商业 总经营面积 0.2万㎡ 主营业态 尚未成型 销售价格 2.5万元/㎡ 租金水平 （30-60㎡）120-150元/㎡·月 （70-150㎡）70-100元/㎡·月 协信天骄城 商业总经营面积 约4万㎡ 主营业态 餐饮 租金水平 50-70元/㎡·月 物管费 2.8元/㎡·月 金科云湖天都（口福街） 1、区域商业形态主要以社区商业为主，综合型集中商业为区域空白 2、社区商业业态主要集中在餐饮和社区服务类，商业业态比较单一 3、整体租金水平中偏上，说明区域整体消费能力较高 解读市场 区域商务市场情况 解读市场 本案 留学生创业园 渝高智博中心 渝高城市日记 项目周边3公里范围内商务市场极其欠缺，写字楼物业稀少，高品质写字楼尚未出现。 商务总建筑面积 11.7万㎡ 写字楼租金 35-40元/㎡月 商务公寓租金 15-18元/㎡月 清水公寓租金 5-8元/㎡月 渝高智博中心 商务总建筑面积 3.4万㎡ 商务公寓售价 7200-11000元/㎡ 商务公寓租金 18-30元/㎡月 物管费 1.6元/㎡·月 渝高城市日记 商务总建筑面积 21万㎡ 物管费 1.2元/㎡·月 重庆留学生创业园 1、区域内缺乏高端写字楼，这既说明市场存在空白点，同时也说明这一区域尚未形成商务氛围 2、区域内商务办公条件较差，渝高和留学生创业园更多提供的是硬件，但是在软件配置上普遍较差 解读市场 本案 杰怡迪酒店（原宜必思） 华逸森林酒店 项目周边3公里范围内无大型星级酒店，经济型酒店约2~3家。 酒店与商务