泰安市场定位研究070305.doc

[泰安市场]项目 市场定位研究报告 目 录 前 言 部 分 8 1. 本案研究的背景 9 2. 本案研究的重点 9 3. 主要研究与分析方法 9 4. 本案逻辑架构 10 5. 工作组织方式 10 第一部分 市场研究重点归纳 11 1. 宏观市场环境研究概述 12 1.1 产品市场研究回顾 12 1.2 需求市场研究回顾 12 1.3 竞争市场研究回顾 13 1.4 政策影响研究回顾 14 2. 影响本案定位的宏观市场因素归纳 15 2.1 产品市场影响因素分析 15 2.2 需求市场影响因素分析 15 2.3 竞争市场影响因素分析 16 2.4 政策对本案定位的影响因素分析 16 3. 宏观市场影响因素研判 18 3.1 有利市场因素归纳 18 3.2 有利市场因素影响分析 18 3.3 不利市场因素归纳 19 3.4 不利市场因素影响分析 20 4. 区域市场环境研究概述 21 4.1 住宅市场研究回顾 21 4.2 商业物业市场研究回顾 21 4.3 泰安市场专题研究回顾 23 5. 影响本案定位的区域市场因素归纳 25 5.1 产品市场影响因素分析 25 5.2 需求市场影响因素分析 25 5.3 竞争市场影响因素分析 26 6. 区域市场影响因素研判 26 6.1 有利市场因素归纳 26 6.2 有利市场因素影响分析 27 6.3 不利市场因素归纳 27 6.4 不利市场因素影响分析 28 7. 市场对局策略 29 7.1 有利影响因素价值研判 29 7.2 项目价值提升机会研判 29 7.3 不利影响因素风险研判 30 7.4 风险规避可能性研判 30 第二部分 地块研判重点回顾 32 1. 地块研判概述 33 1.1 地块概况研究归纳分析 33 1.2 地块商业环境研究归纳分析 34 1.3 周边人居状况研究归纳分析 34 1.4 周边人居发展研究归纳分析 35 2. 影响项目定位的立地因素 36 2.1 地块概况影响因素分析 36 2.2 商业环境影响因素分析 36 2.3 人居状况影响因素分析 37 2.4 人居发展影响因素分析 37 3. 立地影响因素研判 39 3.1 有利立地因素归纳 39 3.2 不利立地因素归纳 39 4. 市场对局策略 41 4.1 有利影响因素价值研判 41 4.2 项目价值提升机会研判 42 4.3 不利影响因素风险研判 44 4.4 风险规避可能性研判 44 第三部分 本项目市场定位 46 1. CCTI战略分析 47 1.1 竞争者(Competition)分析与对局 47 1.2 消费者(Consumer )分析与对局 49 1.3 市场态势(Trend)分析与对局 51 1.4 自身资源(Item self )分析与对局 55 1.5 项目产品发展方向确定 57 2. 项目发展定位原则及思路 59 2.1 项目定位原则 59 2.2 项目定位思路 60 3. 项目地块规划定位条件评估 64 3.1 项目地块用地说明 64 3.2 发展商的初步规划和设想 65 3.3 影响规划的不可控因素 66 3.4 不可控因素的风险规避 67 4. 项目发展规划定位 71 4.1 建筑空间布局 71 4.2 道路系统布局 81 4.3 绿化系统与环境建设 88 4.4 建筑风格及户型设计提示 92 5. 目标客户定位 95 5.1 商业部分 95 5.2 住宅部分 102 5.3 市场部分目标消费群分析定位 106 6. 项目发展产品定位 108 6.1 商业物业户型建议 108 6.2 单体面积建议 109 6.3 商业业态规划 110 6.4 各楼层业态分布状况 112 6.5 住宅产品户型建议 114 6.6 新泰安市场产品功能建议 116 7. 项目产品价格定位 117 7.1 产品价格调查与类比项目 117 7.2 影响价格的敏感因子分析 118 7.3 地产因子权重值的确定 120 7.4 类比项目确定 122 7.5 类比项目权重值的确定 125 7.6 本项目产品价格定位 126 8. 项目市场角色定位 134 8.1 项目价值归纳 134 8.2 项目核心价值提炼 134 8.3 项目功能属性定位 135 8.4 项目案名提议 136 8.5 项目市场角色定位 137 8.6 推广主题定位 139 8.7 品牌调性的确定 139 9. 项目发展推广策略定位 141 9.1 开发分区与推广策略的结合 141 9.2 营销推广节奏的确定 142 9.3 传播策略总定位 144 9.4 各阶段推广策略设想 146 9.5 各阶段传播渠道运用 149 前 言 部 分 本案研究的背景 本案是对早前提交【泰安市场改造项目市场环境研究报告】作总结归纳后，再经深层次的研