金嘉水岸开盘前推广策略：重点是项目的形象公示，将项目信息传递到整个市场，通过推广将有需求本项目物业的人群吸引到售楼处，进行成交工作.doc

金嘉水岸开盘前推广策略 前言 本阶段的重点是项目的形象公示，将项目信息传递到整个市场，通过推广将有需求本项目物业的人群吸引到售楼处，进行成交工作。要想在年底第一批退出房源开盘前短期内塑造楼盘的领袖地位，提升物业品牌的市场号召力，就必须取得一个市场关注的热门效应，树立并巩固项目的鲜明形象，吸引市场的关注；同时，要主动引导目标客户的置业心理，获得目标客户群的普遍认同，针对目标客户进行有效宣传，从而变潜在需求为有效需求。 核心目的 开盘回笼部分资金，缓解开发商资金链方面的压力。 项目可售面积少，结合楼市行情，在价格方面平开高走，实现开发利润最大化。 分期、分批销售，结合市场需求逐步加推房源，价格稳重走高。争取2011年6月份整体销售完毕。 一批难销房源与刚需户型结合销售，避免尾盘剩余滞销房源。 营销捆绑工程进度，利用三大优势做为核心推广力，一路走红，呈旺销态势。 二、可销售物业简述说明 本项目住宅物业6栋，公寓1栋。其中商检局定向4栋，分布在项目南侧。剩余2栋住宅、1栋公寓对外销售。住宅物业分别为1#（17层，顶层为阁楼）、5#（22层，顶层为阁楼），公寓为2#（9层）。住宅套数为330套，建筑面积38733.96平方米。公寓套数为84套，建筑面积3900平方米。 三、结合项目整体情况制定推广策略 考虑到开发商资金链问题，需尽快回笼一批资金来缓解施工建设以及其他方面的压力，是我们营销的首要目的。今年旺销时间还有3个多月，过完金九银十，地产销售会进入销售淡季，也就是反季节营销阶段。冬季的宣传推广对销售不能起到良好的效果，多数以自然销售为主，适当可以做些推广，这个需根据具体销售情况而定。在11月份之前销售成功与否对我们至关重要，在这个前提下，我们项目的推广策略就具有了鲜明的时效性和目的性。以下为我司的一些看法和建议： 第一部分：推广目的 现在所处的推广阶段 我们现在处于哪个推广阶段？本项目前期定向商检局4栋房源，这部分定向客户也会为本项目作出口碑宣传工作。针对的是身边的一些亲属与朋友圈。项目推广工作在房周刊、房地产、搜房网已经做些软性文字（免费），至今未做大量推广宣传工作。因此市场对本项目的认知度很低。现阶段所以我们有理由认为，项目推广工作已经进入导入期。此外，新售楼处开放后，我们10月末（具体时间未定）即将迎来开盘期。开盘之前都属项目的蓄水期，我们具备了从准备期向开盘期跨越的条件，通过推广打开市场声誉和品牌效应。 小结：目前我们项目处于开盘前导入期推广阶段。 2、目前我们都做了哪些推广工作？ 本项目至今未做大量推广工作，只做些免费软性信息，例如：搜房网、房地产报、房周刊，公布项目的一些基础信息。现阶段虽售楼处已经开放，进入客户接待工作，但项目沙盘以及单体展示模型暂未制作完毕，预计8月25日可安装使用。置业顾问利用平面图对客户做些简单的阐述、介绍工作。本项目计划在 10月末（暂定），售楼处举行开盘活动。 3、现在需要达到的目标 目前一切以开盘为中心，推广也需要为开盘服务，而不需要进行开盘后续的凭空构思或者远期计划。因为开盘活动中的成交情况，直接影响到我们开盘后的推广决策。成交情况良好，则需要加推热销信息。成交情况不佳，则需要进行针对性推广以获取更多的客户积累和知名度。 小结：目前推广需要为开盘服务，而不是更远的目标。 推广核心 3.1、自身产品 项目产品线比较丰富，可销售物业进深过大，造成部分小面积物业降低使用功能，个品产品自身出现硬伤，其他物业属传统型户型，无太多优缺点可言。因此，推广工作不能从产品自身出发。 3.2、地段、景观、物业 （1）、地段 项目位于南关区中心区位，市政配套、生活配套、交通配套十分健全。因此，地段可做为核心推广部分之一。 （2）、景观 项目位于伊通河西侧，紧邻伊通河，可利用自然稀缺景观来炒作项目生态环境。伊通河景观可做为核心推广部分之一。 （2）、物业 现今市场对每个住宅楼盘的物业是十分重视，导致好的物业管理也成为每个项目的卖点之一。本项目虽有景观与地段两大核心优势，但对项目而言，优势多等换高价值，考虑到能够销售一个更高、更理想价格。 小结：综合项目自身情况，总结出以上三点是项目主诉求点的核心推广对象。 4、推广动作指导 我们要以地段、景观、物业为项目主要诉求，因为离开盘还有将近2个月时间，需要拓市以积累客源，针对广告宣传，为开盘做准备，这段时间也也是广告投放量最多的阶段。而开盘的成交情况更是影响到以后的推广策略。所以我们认为，以推广“产品上市”为短期诉求点，将刚需产品信息与开盘时间同时传播到市场上去，是比较可行且合理。 第二部分：推广物 可推售产品的库存情况分析 本项目前期定向4东楼，去化了大部分房源。目前尚剩余1#、2#、5#楼，其中1#以一梯三户为主，50—74平方米小面积居多，按面积来看，是