新景祥南京启迪方洲C1C2车位报告.ppt

2014-7-27 新景祥启迪方洲项目组 C1、C2车位报告 南京机械车位分析 周边项目车位分析 C1C2车位分析及价格建议 南京机械车位分析 周边项目车位分析 C1C2车位分析及价格建议 项目位置 在城北、河西、江宁、城东和城中等不同板块选取样本进行对比分析。其中西堤国际、银城东苑、千花溪均为银城地产开发。 中山骏景 逸仙名居 银城东苑 银城 西堤国际 银城 千花溪 我们小区停车位非常紧张，只有93个机械车位，选择尽早买了一个下层车位，上层车位停车太麻烦，还是下层的保险些。 中山骏景业主 我们小区停车特别紧张，当时听说有机械车位，我毫不犹豫就花17万买了一个车位。第一次用，车位发生故障倾斜，我的车差点掉下来，再也没敢用过。 逸仙名居业主 银城的经验来看，机械车位也属于电子产品，是有一定比例的故障率的，需要专人维护。经济成本和人力成本都很高，客户的接受度低，这是为达到规划要求而不得已为之的。 银城千花溪案场经理 客户认知 南京小区配置机械车位，是为满足车位配比要求。开发企业和业主对机械车位的评价都很低，规划实施需慎重。 南京机械车位典型住宅项目 项目 银城千花溪 中山骏景 西堤国际 银城东苑 逸仙名居 板块 城南 城北 城西 城东 城中 占地/建面 2.23万㎡/4.47万㎡ 0.45万 ㎡/5万㎡ 31.05万 ㎡/69.22万㎡ 26.64万 ㎡/50万㎡ 0.4万 ㎡/3万㎡ 机械车位价格 上层6万，下层8万 销售价格：15-17万 上层8万，下层10万 上层6万，下层8万 15-17万 管理费 120元/月 120元/月 80元/月 100元/月 120元/月 销售形式 只售不租 可租可售 只售不租 只售不租 只售不租 使用年限 和项目土地年限一致（租约20年，合同规定自动续约） 和项目土地年限一致 和项目土地年限一致（租约20年，合同规定自动续约1次） 和项目土地年限一致（租约20年，合同规定自动续约1次） 和项目土地年限一致（租约20年，合同规定自动续约） 车位类型 地下车位+机械车位 机械车位 地下车位+少部分机械车位 地下、地上车位+少部分机械车位 机械车位 车位参数 升降横移;5/组 升降横移;5/组 升降横移;5/组 升降横移;5/组 升降横移;5/组 车位数量 250个 93个 约300个 约200个 50 客户接受度 客户认可度低，销售难度大 项目位于市中心，停车位比较紧张，客户接受度较好 停车难度大，客户多选择购买下层机械车位 客户多青睐传统地下车位，机械车位是第二位选择 小区出现机械车位故障，业主投诉较多 南京市场机械车位一般采用升降横移类停车设备（PSH）,5个一组的形式。 后期管理费用高，运营成本大，车位销售利润微薄。 机械车位故障率较高，8年需要大修一次，业主对机械车位的抗性较大。 一般开发商的做法是签订合同卖使用权70年。但这样的使用权实际上是租赁。租赁最高期限为20年，机械车位70年的使用权和法规有相抵触之处。目前，市场上销售多与客户签订的是租赁合同，规定20年期满后自动续约，最多70年。 银城地产的南京项目的车位配套，都以地下车位和机械车位组合的形式建设，在销售上上层机械车位的去化难度最大，维护成本高。 银城项目基本上层车位在6-8万，下层车位8-10万，管理费用基本在80-120元每月。（售价为项目销售期内的车位价格） 银城项目以70年使用年限销售，折算到租赁价格，上层车位每月约：75-95元；下层车位约95-120元。 典型项目分析 机械车位的后期运行和维护成本较高，在车位配比不足的情况下，可考虑设置部分机械车位，全部机械车位的风险较高。 机械车位的利润较低，后期需要专人管理和维护，从维护品牌和开发商口碑考虑，需建立长效机制。 客户首选地上车位和地下车位，机械车位是最后选择，而其高故障率和高管理费是制约销售的主要瓶颈，尤其是上层车位，客户的抗性较大。 客户对机械车位的抗性较大，因此后期销售对客户的引导很关键。 总结 《江苏省物业管理条例》——2013年5月1日版 第六十六条 　　物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。 　　物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。 　　人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。 潜在法律风险 南京机械车位分析 周边项目车位分析 C1C2车位分析及价格建议 周边项目车位情况 项目名称 车位总数 自走