龙山古镇商业项目操作模式思路建议.ppt

项目业态比例概念描述 1．主题中的主题 MALL商业业态主题呈多元化，在项目业态比例规划中依据主题中套主题的原则，表现业态比例在不同地块、不同开发节点上的适应性。 2．复合中的复合 虚实结合，在多种业态的复合中，再进行复合组合，如在文化交流广场区角放置茶餐厅、街吧等日场旺场的业种业态，就可以更好体现文化体验与购物休闲的景观商业情节。 3．文化中的文化 【龙山古镇】项目的文化主题特色丰富，文化的传承应营造为历史的脉络感。以盛秦楚和船帮文化为核心演绎到现代时尚的文化氛围，创新挖掘文化的底蕴，以古带今，创造文化商业业态的新价值。 4．场所中的场所 完善【龙山古镇】项目商业群体间的人流循环设计，加强局部的联络，使不利发挥商业经营效果的场所，产生出独特的文化或娱乐消费欲望，以实现项目不同属性间的商业收益均好性，营造出项目处处有商业消费场所的功能性、诱导性。 2．购物娱乐性——“文风环境，娱乐视觉” 营造体验式、参与式的秦楚和船帮文化氛围的购物娱乐环境。在商业门饰及商品类别的选择上更加注重时尚性、文化流行性强的文化旅游商品，运用具有热烈、夸张、高度饱和的较大面积的色彩和具有较强历史对比关系的色彩设计展现商家的文化归属感和时尚娱乐生活气质。 3．板块互动性——“商业脉动，互为诱因” 【龙山古镇】项目群，业态主题涵盖了文化、餐饮、购物、康体、旅业、娱乐等6大板块，若无各个主题消费区间的互动与穿插，容易使消费者产生消费疲劳，无法延长有效消费时间。 每个主题板块在外部建筑形式上可通过连廊、风雨桥等建筑形态实现形式上和动线上的主题延展，以此形成板块互动；同时板块之间也可通过消费业态、业种的主动相互穿插和渗透，实现各主题板块消费空间的延展和相互融合。 1．主题概念性 ——“文化致尚，主题致胜” 主题概念明确，拥有丰富的内涵和想象空间，引进国内一流品牌商家，以“文化致尚”为共识，结合各自商业主题性，形成商业主题的概念差异化、个性化。 项目商业主题概念描述 策略之一：选择在项目景观中轴大道上，高度凝练和集中的展现秦楚文化建筑的精华。将景观中轴大道延展的支道路骨架，营造为神似秦楚和船帮文化的街巷空间尺度和气氛。这些街巷机理将会成为最好的文化记忆的载体，通过它的空间尺度、质感、色彩和气氛，追求场所精神的一致性。 策略之二：选择以文化交流广场为中心点，以点串线、以线带面的规划混合商业业态功能。 策略之三：选择在文化交流广场中心区，将广场中轴道建设为两层空间。即考虑到上面的秦楚风，又兼顾到下面的商气。同时，对于游客及消费者能提供遮风挡雨的商业休闲空间。为秦楚式建筑注入经营理念，添加时尚的建筑和功能元素，以赢得最广泛社会层面的认同和参与。 以文谋商，以商养文，文商共举。 项目建筑与商业规划的平衡策略 体系 目录 CHAPTER.1 目标分解 CHAPTER.2 项目分析 CHAPTER.3 商业规划 CHAPTER.4 商业销售的四大模式 【龙山古镇】项目商业规划思想 1、商业设施建设/景观建设/基础建设与市场开发保持协调同步，避免重复 建设和丧失景观独特性； 2、为避免同质化与商业规划的交叉重复，商业规划应更具主题性和特色性， 更强调互动性和穿插性； 3、吻合整体开发节奏，通过景观带景观大道的点—线—面带动，优先规划 带动人气的“热业态”，实现有序开发与合理商业规划的完美结合，并把握 未来需求热点的转换，为未来商业发展预留规划空间和发展空间。 商业规划 项目商业主题规划思路 一个大主题——文化MALL主题； 四个板块主题——餐饮主题、购物主题、娱乐主题、康体主题； 二个穿插主题——旅业主题、景观主题； 一个大主题、四个板块主题、二个穿插主题； 项目商业定位涉及因素 六个聚焦行业——旅游业、娱乐业、零售业、餐饮业、酒店业、地产业； 四个关联产业——文化产业、旅游产业、商业产业、房地产业； 三个复合地产——旅游地产、商业地产、文化地 五个整合要素——文化、商业、旅游、娱乐、休闲； 六个聚焦行业；四个关联产业； 三个复合地产；五个整合要素； 以文化交流广场为核心的文化板块为“恒星”，餐饮/购物/康体/娱乐四大主题板块为“卫星”，以两条景观轴和两条文化轴为“助推器”，将旅业板块规划于【龙山古镇】项目外围。各大主题板块功能与业态并非纯粹的和单一的，以“区域概念分割”为主导，在确立主业态之后，穿插其他主题板块的部分功能与业态，以此实现各大主题板块的互动与关联。 【龙山古镇】项目商业规划原则 1、以步行广场为中轴线，两边以规划较大型的“热业态”餐饮/ 购物为主； 2、利用主题建筑的附属部分和道路之间的关系，进行小业态穿插/补充/链接/互动； 3、利用全开放的场地，设计露天或半露天业态与经营方式，充分发挥商业空间的发散