阳光假日广场策划方案.doc

《阳光假日营销策划报告》 阳光假日商业广场 中国·淮南 淮南项目组 2009年5月10日 阳光假日广场策划方案 淮南及谢家集地产状况及主要商圈分析 1）淮南及谢家集地产状况 2）主要商圈分析 项目概况及竞争个案调研 1）项目概况 2）个案调研 金宇商业步行街 项目SOWT分析 四、阳光假日广场项目规划 项目概念规划的目标 项目概念规划的原则 五、阳光假日广场项目定位 项目的概念定位 项目的功能定位 项目的市场定位 项目的客户定位 项目的档次定位 项目的业态比例定位 项目的战略定位 各楼层的业态划分 各楼层的业态组合与配比 业态组合及分布 项目各层业态分布及示意图 阳光假日广场招商策划方案 阳光假日广场营销策划方案 招商与销售的合作报价 淮南及谢家集地产状况及主要商圈分析 1）淮南及谢家集地产状况 持币观望群体松动 等待已经出现降价前兆的市场进一步低落，对楼市崩盘论有追求的人放缓了此时置业的决心，转而犹豫不决。 置业意向一步到位 等待经济实力足够满足购置大户房型时一步到位，避免重复置业造成的经济损失。 投资客群日趋谨慎 边缘投资客不再具有投资地产的资格，专业投资人重新审视市场变换。 连锁反应，致使小户型空间日趋萎缩 市场 在变化 结构 在变化 竞争 在变化 原因1。 金融信贷限制。淮南的房地产信贷市场较为保守，二套房贷政策限制较多，制约了买小房过渡，后期换大房的市场需求。 原因2。 地方需求不足。淮南作为三线城市，外来人口相对较少，本地居民生活稳定，购房更倾向于一步到位，对小户型的过渡性需求不足。 原因3。 推量增大，市场在售小户型或以小户型为推广卖点的项目有所上升，竞争加剧，如尚街，淮河新城、金地国际城，中小户型和商铺销售的竞争将非常激烈。 2）主要商圈分析 商圈内商业结构 1、从整体上看： ①商铺数量 对阳光假日广场商圈内市调商铺的数量为333家。其唐山路商铺最多，为家，占总数的32.7%。 ②业种分布 从阳光假日广场市调商圈内商铺业种分布图可以看出，商圈内主要是以餐饮食品、服装饰品、建业态分布 业 态 数 量 所占比例 服装饰品 93 28% 建材类 56 17% 餐饮食品 60 18% 日常生活服务 53 16% 文化用品及场所 23 7% 其他 33 10% ③ 面积分布 从阳光假日广场商圈内商铺面积分布图我们可以看出，阳光假日广场商圈内商铺面积以40—80平米的商铺最多，为117家，占总数的35.3%。此类商铺由于比较受投资人追捧 115 34.8% 40—80平米 117 35.3% 80—120平米 39 11.9% 120—200平米 33 10.2% 200平米以上 26 7.8% 商圈内租金状况 从整体上看 阳光假日广场商圈内商铺租金价格从主要街道来看 阳光假日广场商圈内主要街道中，租金最高的商业街，最高租金为120元/平方米，最低为10元/平方米。 谢家集主要分三大纯商业板块，世纪阳光大厦商圈、华联商厦商圈、人民商场商圈。 谢家区现经营商场 商场名称 项目 华联商厦 人民商场 世纪阳光 位置 蔡新路与蔡寿路交汇处 东津渡路与唐山南路交汇处 淮南市谢家集区平山路1号 面积 16800平米 4000平米 6400平方米 总营业面积2.5万平方米 楼层 5层 2层 4层 楼层功能 一层化妆品珠宝鞋类 二层服装 三层家纺床上用品 四层家电 五层超市 一层是手机卖场和超市. 二层为低档服装销售和家电销售 一层经营大型连锁快餐、珠宝、手机、数码、钟表、化妆品等；二层经营品牌皮鞋、皮包、床上用品、内衣、羊毛衫、运动休闲系列服饰； 三层经营国内知名男装、女装、童装 四层经营超市 商场档次 低档 低档 中低档 人气指数 ★★★ ★★ ★★★★ 外观形象 营业额 年营业额2000-3000万元/年 ----- 年销售额约1.5亿元 小结分析：此商圈内主要经营中低当商品，相对缺少高档消费品。无法满足一部分高收入人群的消费。这部分人主要去市里和其他城市消费。 2、谢家集商品交易市场现状调查表 编号 名 称 位 置 占地（平方米） 摊位（个） 1 西城小商品市场 蔡新路西 4000 200 2 农民街市场 春林大道 1900