2013年上半年徐州世茂广场营销企划推广方案.ppt

2.1.2区域竞争形式分析 项目名称 规模 （万㎡） 商业类型 主力户型 （㎡） 销售价格 （元/㎡） 销售情况 万达广场 总体量：46 自持商业体量：18 商业综合体 106-220 一、二层连卖 均价25000-35000 去化超过80%，剩余20套左右。 绿地之窗 130 商业体量：20 商业综合体 70-200 一层20000 二层12000 沿街商铺去化超70% 包租8年每年8%收益返租 恒盛广场 10 公寓底铺 100-220 一层沿街3-5万 内铺20000 推出约20套商铺，剩余10套 苏宁广场 40 商业综合体 未推 未推 未售 雨润城 51 商业综合体 未推 未推 未售 华厦广场 20 商业综合体 未推 未推 未售 欧蓓莎国际商城 78 家居市场 30-40 8000～14000 三期800余套商铺在售，去化率为50%，10年包租，前三年每年返租8%。后七年根据市场租金情况返租。 兴旺商业街 2.4 商业街商铺 60-80 7200 推出60余套商铺，去化率67% 银地农机汽车 大市场 57 商业街商铺 140-150 7500 现房销售，包租5年，每年8%收益返租 泰隆商业街 7.09 商业街商铺 150-400 13000 仅剩少量300㎡以上户型 需求导向：热销项目均以地理位置优势、自身品牌优势及招商动作吸引客户投资。 产品需求：30-80㎡专业市场、100-200㎡的沿街商铺，总价在300万元以下，去化较快； 高附加值：带租约式销售，投资回报返还，接受度高。 2.1.3商业供需分析 2012年徐州全年商业成交不超过25万平米。 近两年徐州新拍土地最大可建筑商业面积达166.8万平米，在售项目市场存量约21.65万平米，未上市项目总量约41.45万平米，三者合计约229.9万平米。 按照2012徐州商业销售速度，消化近两年新拍商业土地、市场存量以及未上市项目总量需要9年时间，整体市场呈现供大于求的局面，未来竞争激烈异常。 2.2.1营销策略阐述 签约 6731万元 收款 3485万元 一季度 销售指标 回顾 2.2.2营销策略阐述 事件营销，引领销售高涨 渠道营销，捕捉重点客户 外场拓客 内场杀客 体验营销，完全展示攻略 2.2.3营销策略分解 升辉市场、红星美凯龙等专业市场及市区中高档品牌专营店，如连锁药店、母婴用品店、蛋糕咖啡店、中高档特色餐厅、茶叶土特产店等拓客,索取经营方联系方式，进行长期维护，挖掘意向客户。 2.2.3营销策略分解 通过短信公司、购买客户资料和资源互换等形式筛选实力客户，通过电话、短信、DM的形式将项目产品及销售信息传递给潜在客户，提高来电、来访量。 2.2.3营销策略分解 与高端消费场所合作，以消费即可至售楼处领取电影票的形式，提升现场人气； 与高端住宅区物业合作，开展业主凭房产证来售楼处领取电影票等活动，低成本拓展客源。 2.2.3营销策略分解 与高端汽车4S店合作，在市中心或项目现场举办小型高端巡展，树立品牌形象、拓展客源。 2.2.3营销策略分解 在沛县、邳州等周边县区举办路演，提升项目在周边区域的知名度，挖掘潜在客户。 2.3.1企划预算 2013年第一季度企划预算 徐州项目 2013年企划费用预算 项目 指标 2013年全年 2013年第一季度 徐州项目 签约指标 50066万元 6731万元 企划预算 600万元 100万元 费效比 1.2% 1.5% 2.2.4营销阶段划分 销售物业 时间 阶段划分 形象转换期（二期逐步转向三期） 现场包装 引导旗、路名牌灯箱 围墙、墙体、横幅 媒体广告 电视、电台、报纸、杂志、夹报、软文、短信等 主推外街4#5#，辅推内街1# 主推外街1#2#，辅推内街2# 项目形象重塑期 2013年6月 2013年1月 2013年2月 2013年3月 2013年4月 2013年5月 2.3.1企划目标 针对世茂广场前期推广上存在的问题与不足： 即项目形象缺乏认识度和世茂品牌尚未形成影响力。 由此，我们上半年的企划目标是： 重塑世茂广场整体形象+二期强销 ﹡通过户外、报纸、电台等线上媒体宣传，强化世茂广场整体形象，增强世茂品牌认知； ﹡通过线下多方位、精准渠道拓客，挖掘并吸引更多潜在客户，增加来电来访，最终促进成交，配合销售完成上半年销售指标，并做好三期的蓄客工作。 精准定位 推广策略 企划目标 精准定位 推广策略 企划目标 2.3.2企划定位 经前期几轮沟通下来， 我们对“世茂广场是什么？” （项目的定位问题） 达成了一些基本共识，我们认为其中应包含以下几个关键词： 我们现有的： 区域性 地标性商业综合体 一站式消费 家庭客户较多 餐饮为主 强调亲身感受，并与未来线下商业主要以体验式消费的潮流相结合 强调吃/喝/玩