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浅析房地产收入核算相关问题 　　摘要：房地产企业的会计核算无论是在程序还是方法上都与其他企业有着显著的区别，尤其是在收入确认方面。本文从房地产企业收入核算的特点入手，逐一讨论了房地产企业在收入核算过程中存在的问题及其完善对策。 　　关键词：房地产企业；收入确认；收入核算 　　房地产企业的收入通常是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售或租赁而获得的收入，通常包括以下四种收入：（1）土地转让收入，它是指房地产开发企业对外销售或转让已开发建设场地所取得的收入；（2）商品房及配套设施销售收入，它是指房地产开发企业对外销售新建的商品房和配套设施所取得的收入；（3）出租房地产的租金收入，它是指房地产开发企业对外出租经营房屋所取得的租金收入；（4）其他业务收入，它是指企业除以上各项收入外的其他业务，如代建工程、商品房售后服务、无形资产转让、材料物资销售和固定资产出租等收入。 　　一、房地产企业收入核算的特点 　　房地产行业是一个特殊的行业，因为这个行业的开发周期比一般的行业都要长，短则几个月，长则几年，一个项目要经过多个环节才能完成。而且这个行业的前期投入非常大，这些都导致房地产开发项目的风险比一般行业要高，相应的产品的价值也高。正是由于房地产行业的这种特殊性，房地产企业的收入确认也有许多其自身的特点。 　　按《房地产开发企业会计制度》的规定，企业取得的各项经营收入，应于销售实现时予以确认并计价入账。具体来说，可分为以下四种情况： 　　(1)转让、销售土地和商品房时，应在土地和商品房己经移交并已将发票和结算单据交付给买方时，确认销售收入。 　　(2)代建房屋和工程时，应在房屋和工程已竣工验收并办理完财产交接手续，将代建的房屋和工程价款结算账单交付给委托方时，确认其销售收入。 　　(3)当对土地和商品房采取分期收款销售方式时，可按合同规定的收款时间分批确认销售收入。 　　(4)出租开发产品，应在出租合同(或协议)规定的日期收取租金后确认销售收入，租用方未付租金的，仍应确认其销售收入。 　　二、房地产企业??入核算存在问题 　　（一）土地转让收入核算存在的问题 　　1、土地使用权一次性全部转让且价款一次性付清的情形，买卖双方通常采用两种合同，即事先和购买方商量好一个双方认可的价格，签一份正式的合同，而在土地主管部门过户时，又签订一份过户专用合同，目的就是为了达到少交营业税、所得税，过户专用的合同交易价格会比正式合同交易价格低很多。 　　2、土地使用权进行一次性全部转让且采用分期付款方式的情形，在这种情况下，除了采用签订两种合同外，对付款的时间，也会再两种合同中有不同的注明，在正式合同里转让方可能根据本公司财务状况的要求，为调节利润，隐瞒收入而对购买方的付款时间和数量有一个要求，另外在过户专用合同上对付款数量和时间又有一个要求，以达到作假的目的。 　　（二）商品房、配套设施销售收入核算现状和存在的问题 　　目前，我国的商品房销售主要以预售为主，在预售收入的确认时点和金额上存在较大的分岐，根据收入确认的四项原则， 房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和报酬己转移，企业应确认销售收入。因而，预收的购房款对企业而言是一种负债，预售业务发生时所收取的款项是预收账款，不能确认为收入，只能等到商品房全部完工并交付购房者后，再从预收账款转入主营业务收入。 　　（三）出租房租金收入核算存在的问题 　　和土地出让收入差不多，出租收入占房地产经营收入的比重也较少，但其收入的隐蔽性更强。在房地产商开发的产品还没有销售之前，通常属于存货，对于这些存货的处理，有的就暂时出租已收回一部分资金，而这部分收入通常很少入账. 　　（四）其他收入核算存在的问题 　　其他收入一般占到房地产经营收入的10%，它可以作为房地产企业的利润调节器，占对公司的利润调节起到了至关重要的作用。很多上市公司为了粉饰报表，如果当年主营业务收入很少，就将其他业务收入调高，这样总体上来说本年仍有盈余，不至于亏损；而相反，如果当年主营业务收入数额很大，公司就将其他业务收入调低，将一部分收入调到下一年度入账，这样一方面为下一年的收入打基础，另一方面，也可以使当年少交税。 　　三、完善房地产企业收入核算的对策 　　（一）建立和完善房地产企业销售收入确认时点的会计制度或准则 　　鉴于房地产开发类公司收入实现的特点，延迟或提前确认收入对房地产企业而言并不困难。那么，怎样将必威体育精装版《企业会计准则--收入》细化就变得特别重要。在建立了收入确认一般标准的基础上，应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业都能有统一标准的收入确认原则。房地产的销售一般要经过四个环节：（1）签订预售合同并预收房款；（2）签订正式销售