如皋项目市场分析：如皋丰泽怡园项目市场分析.doc

如皋丰泽怡园项目市场分析 如皋市房地产市场分析 总体市场概述 13年楼市精品回看 如皋居民置业情况分析 如皋市区域状况分析 如皋丰泽怡园竞争楼盘选择标准 竞争个案对比分析 标杆项目对比分析 第一部分 市场调查报告 总体市场概述 全市目前有资质有项目的开发企业130家，其中一级资质2家、二级资质73家、三级资质55家。2011年以来，中心城区累计新开房地产面积560万平方米，批准预售面积280万平方米，销售面积120多万平方米。房地产开发为如皋市城乡环境打造、提升群众居住质量、增加地方财税收入作出了巨大贡献，历经国家多年的宏观调控，房地产市场从调整、恢复阶段步入了稳步发展时期，呈现出住宅小区建设品位不断提升、多家知名企业带来新的活力，结构调整取得明显进展、乡镇区域房产开发逐步升档优化。 成交量创历史新低 2013年末统计，房地产成交量为14万平方米。2014年以来，房地产成交量仅为4万平方米，同期较前一年下降12% 商品房空置率有所上升 13年末统计数据显示全市商品房空置率总量为20万平方米，较前一年上升10%。 各区域商铺成交略有升温 商业用房去年卖出3万平方米，较前一年增长15%，但空置量尚有1.5万平方米。南门政府区域的改造正在逐步进行中，先后由中南世纪城和雨润星语华府的加入，南门未来将成为一个万商云集、功能齐全、总营业面积超过百万方的新型商业旺区。 施工面积增大 全市商品房施工面积300万平方米，较上一年增长9%。与销售面积比看，施工面积的增长速度明显高于销售面积的增长速度，如此势必造成新的积压，因此，在2014年里，应冷静的观察市场变化，把握消费者需求。 大规模社区尽显风流，备受市场追捧 本年度所推楼盘中出现了许多建筑面积超过20万平方米的住宅区。如中南世界城，江中花园，雨润星语华府等，颇受业界人士及购房者关注。 （二）13年楼市精品回顾 金秋十月，每到一处以低成本土地、规模化生产、利用全民营销的手段及铺天盖地的广告宣传和其强大的品牌号召力让如皋的每一个开发商羡慕不已。其科学的开发节奏、高超的营销手法是我们研究的课题。 11月的西郊概念的提出，万科这个叫得响的大地产商也开始向外拓展。他们坚持认为：“城市空心化，住宅郊区化“才是一个城市成熟起来的发展方向，健康、休闲、舒适的生活才是最完善的生活。 （三）如皋居民置业情况分析 置业用途 自住 B改善 C投资 置业年龄 如皋大部分置业年龄在28-45岁 乡镇客户比例较高，有70%，二次改善型客户占30% 置业购买选择的类型 购买以小高层为主，有50%，多层占40%，高层占2% ，别墅占8% 自住的业主选择户型以二房和三房的实用面积为主，三房比例为80%，二房比例为5%，四房和复式占15% （四）如皋市区域状况分析 丰泽怡园在如皋市西南片区，地段处于西郊社区，周边配套完善，交通便利。 根据市场调研反馈资料显示，如皋各区域的特征有： 城南区 为如皋新兴商业区，片区价格7500元/平米；商务商贸气氛目前逐步加浓。上下班高峰时交通较为畅通。豪宅与公务员住宅区较多。绿化环境好。 城东区 为如皋旅游风景区，片区价格6000-7000元/平米；片区涵盖了如皋最好的附小，如皋第一中学，如皋中学；有水绘园，灵威观等名胜古迹。上下班高峰时交通堵塞。自然景观优美。 城北区 为如皋开发区，片区价格3500-5200元/平米；工厂较多例如肠衣厂，拉丝厂及五金工具厂等。上下班高峰时交通堵塞。老居民区居多，尤其小户型住宅较多。绿化少。 城西区 为如皋西郊社区，片区价格4200-7000元/平米；建材装饰城，汽车站坐落于此片区。上下班交通畅通。有品质楼盘。环境差。 竞争楼盘选择标准 楼盘在区域上具有可比性 规模档次上具有相似性 根据以上标准，我们确定一下楼盘为本项目的最大竞争对手： 金科世界城、西皋新村、星河湾、中国长寿城 竞争个案对比分析 金科世界城 项目名称 金科世界城 电话 开发商 如皋金科房地产开发有限公司 代理商 开发商自己销售 物业管理 如皋金科物业管理有限公司 物业费 高层2.3元/平米/月 洋房2.5元/平米/月 地理位子 如皋宁海西路与志颐路交界处平方米小区东北侧有一个正在建设中的如城光华幼儿园，附近有实验中学；在离项目约3公里处有正翔商业广场，沃尔玛超市，苏宁电器，附近有如皋人民医院和城西医院。小区内部有约660㎡的游泳池，5.4万方的大型商业综合体 平方米教育：如皋实验小学,医院：如皋市人民医院,江苏省如皋市中医医院,南通大学附属医院城西医院,如皋市城西医院 龙源星河湾 项目名称 龙源星河湾 电话 开发商 南通龙源置业有限公司 代理商 开发商自己销售 物业管理 暂未定 物业费 1.6元/月 地理位子