北京今久-蓝水晶报告.ppt

与安联地产的首次沟通 非常高兴，今久和安联能有认识的机会！ 今久在石家庄有分部，所以对蓝水晶项目有简单了解；10月13日与安联王先生聊过之后，又有了更多、更新的认识。 今久是北京做地产项目的广告公司之一，有11年的公司历史和150多个地产全案（全国）的推广经验；相信我们的专业积累能为蓝水晶项目及安联地产，提供有实用价值的建议。 因为时间的仓促，我们还来不及对项目周边及竞争项目有更细致全面的了解，以下建议，是基于我们对蓝水晶项目本身、产品所对应的人群以及石家庄地产市场的了解，提出今久的一些想法。 产品层面 蓝水晶总建面41440平米，住宅总建面28862平米，共319户；车位127个；容积率1 .55；绿地率28％。 户型57－139平米；13种主力户型；90平米以下户型约占70％。 内部认购价格约3800元/平米；预计市场均价4000元/平米。 总价区间，大概23万/套－56万/套；主力总价36万/套（单价4000元计算） 小体量社区怎么推？ 对于小建面社区来说，时间是发展商的最大威胁。 蓝水晶的推出，势必对项目所在区域及辐射区域单套总价相近的项目造成威胁。此种前提下，蓝水晶必须尽快在市场中快速抢得先机！ “短、平、快”的销售策略，是蓝水晶规避时间的风险的最佳解决策略。 短平快，就是要刀刀见红！ 对于一个总建面4万平米的项目而言，理想的推广销售周期应为半年，但考虑不确定因素，如宏观政策等，它的推广周期最好不超过九个月。 如果按本项目总销售额1.6亿来计算（预估），常规的推广费用应为1.5－2.5％，总推广费用为400万左右（包含售楼处包装和折页等销售道具）。 在这样有限的费用中，必须事事考虑周详，不浪费每一分推广费。 所以实效策略的制定对蓝水晶项目来说，非常关键！ 第一炮一定要足够响！ 对本案而言，第一炮非常关键；此役要将有限的火力资源集中引爆，在市场中造成震撼效应，引起关注并热销。 此役的关键之处就是要“舍得”。回顾今久成功推广的小体量楼盘及北京、石家庄其他成功的小体量楼盘，他们的推广成功无不是在第一役中取得市场的瞩目并造成话题，最终形成热销局面。 第一役造成影响之后，后续将会为节省有限的推广费用，只需要定期的出现项目的形象，同时结合相应的活动即可。 蓝水晶有什么优势？ 要短平快，要从市场中跳出来，就要有过硬的产品和推广。 就项目自身而言，项目由小高层和多层建筑构成，是市中心稀有的低密度住宅；整体设计现代、简约，形式感超前，使得蓝水晶成为石家庄市精品住宅建筑的先锋。 关键词：小高层，多层；超前建筑设计 蓝水晶有什么不足？ 体量小，社区行不成规模居住氛围。 社区内没有主题中心花园，环境优势不明显。 虽处市中心，但区域内交通并不便捷；社区周边环境差，让受众在项目现场会有心里落差。 单价4000元，价格上的优势不明显。 关键词：体量；交通；环境；价格 怎样解决这些不足？ 对于本案，就多谈市中心的稀缺性与建筑的完美形式感。 谁是蓝水晶的目标人群？ * 蓝水晶推广思路 回归产品，看本质 就地段而言，项目位于石家庄一环内黄金区域，北邻裕华路，西邻兴纺街，大径街由北至南纵穿项目本身，具有明显的交通优势和区域优势。 关键词：市中心，一环，黄金区域 加法 好的往更好的方向说 减法 不好的不说或者变着法子的说 对于小体量项目而言，地缘客户与辐射区域客户，将是应该关注的重点！ 对于主力总价36万/套的蓝水晶而言，那些追求品质、现代生活的年轻心态者，是我们要关注的重点！ 对于地处市中心的本案而言，那些喜欢住在城市中心，渴望享受交通、购物、休闲等配套成熟生活的客群，正是我们要打动的人群。 1、年龄在30以上，有较强的经济实力，成熟；对生活更有掌控能 力，最关键的是想拥有极具品质的城市生活。 2、买房属于安家＋享受型，有一步到位的考虑。对房子的要求是具 有延展空间或功能性。 3、喜欢住在城市的中心。因为交通、购物、休闲都非常方便。 4、精神状态是喜欢新的事物，有想象力，乐于相同品质的人做邻 居。心态比较开放，容易接受新鲜事物。 他们是怎样的人？ 他们也正是蓝水晶所说的 新物质审美主义分子 总结： 贩卖一种与他们不谋而和的生活方式，强调产品品质，并突出地段优势，将是本案的推广重点。 创新概念，实效诉求 广告推广上不能仅是居住功能和超前建筑设计的美感，这对于蓝水晶来说危险的，而是应该将审美和市中心的便利生活捆绑在一起，推一种高品质的生活方式。 要重点解决”什么是新物质”? 但是目前的项目推广更偏重单一审美! 新物质 ＋ 审美 蓝水晶SLOGAN回顾 新物质审美主义分子眼中的建筑 就概念层面而言，这句话相当精彩，也切中了目标客群的精神、审美追求。 就市场推广而言，这句话缺少销售的杀伤力；对小体量项目，核心推广语最