2010青岛北海路项目惠和园营销策略提报-98p.ppt

LOGO及VI展示二： LOGO及VI展示二： LOGO及VI展示二： LOGO及VI展示二： LOGO及VI展示二： LOGO及VI展示三： LOGO及VI展示三： 项目营销策略 营销策略主轴—— 我是谁？怎么说？怎么做？ 我是谁？解决市场形象区隔高姿态、精品形象竞争策略——前期加大推广力度、塑造内环区域的差异化产品以创新产品为话题展开议论，引发大众关注，形成社会话题。前期加大推广力度，迅速塑造项目形象，切入市场，抢占市场先机。 怎么说？确立产品价值点产品差异化策略——差异化产品亮点的概念引导深度挖掘产品核心卖点，暗合概念推广。两者相互推动并相互影响，形成完整的整合营销系统。  怎么做？强势现场销售执行，提高成交率营销手段的差异化——体验式营销利用样板间，部分实景园林，营造可使客户体验到的未来 生活场景，提供产品的尊贵服务，感染客户，促进成交。 售楼处建议： 建筑剖面展示 样板间建议： 景观建议： 项目阶段销售流程： B组 A组 C组 D组 A组 B组 C组 D组 分析： 通过对比我们可以看到，项目在规模上不占优势，绿化率与对手相差不多，在市场上属于中等水平，在建筑形式上多以小高层、多层为主，产品形式同质化严重，本项目目前差异化不明显，因此本项目要多在产品设计包装上提高要求。 项目挖掘 我们认为，项目品牌在寒亭与高新区市场还没有形成品牌号召力的状况下，项目必须充分挖掘区域优势，整合周边资源，塑造项目的“三性”（唯一性、权威性、排他性），铸造精品，以差异化竞争的方式，在当地市场占据一个细分市场的项目。 本案 交通研究：以北海路做铺垫，炒作潍坊市内环建筑。 营销研究：加大对项目的推广，尽快建立项目品牌 实力研究：青岛实业集团，国企背景。 商业研究：金三角区域旁，升值空间大 主推金三角： 百度一下“潍坊金三角”会有很多篇内容 金三角本身就是新闻热点 金三角地块直接影响当地地理 在寒亭区与潍坊中心城区的连接地带,一个被誉为寒亭“金三角”的大型商住区开发建设日前拉开序幕。“金三角”的大型商住区的全面开发,将加速寒亭区与潍坊中心城区的高水平、无缝隙对接,并最终使寒亭区与潍坊中心城区融为一体。  金三角区域，城市大型商住综合体开发建设已经开始啦······ 城市之上的地块，无限升值潜力 项目SWOT分析 □ 开发商国企背景，缔造涉外品牌地产全新的建筑标准，魅力不可比拟； 优 势 □ 专属不老街情景商业概念，赋予项目更加浓郁的商业氛围，四面 临街，开放式底商延展全新的生活主张。 □ 地理位置身处潍坊中心城区连接地带，金三角地带，路网通达，便捷来往； □ 项目内部景观规划空间先天不足，难以具备中高档住宅开阔优美的生态环境； 劣势 □周边环境及配套较差，高尚生活气息不浓厚； □ 临近高速路、天桥 □ 项目中央高压线的影响 □ 项目中央高压线的影响 威 胁 □ 高新区内其他楼盘有可能分流本项目客群 □ 同类产品供应量大，同类竞争激烈 □高速公路旁边的房子多半要双层玻璃窗才能隔音，如此多半门窗紧闭，因此财气难入 □宏观调控渐趋严紧，市场前景扑朔迷离 机 会 □ 产品创新、营销创新会获得意想不到的市场机会。 □ 开发商国企背景，可加大对开发商的宣传力度。 □“金三角”能加速寒亭区与潍坊中心城区的高水平、无缝隙对接,并最终使寒亭区与潍坊中心城区融为一体。  高压线的安全距离： 标准距离： 1kV以下高压线的安全距离为4米； 1-10kV高压线的安全距离为6米； 35-110kV高压线的安全距离为8米； 154-220kV高压线的安全距离为10米； 350-500kV高沿线的安全距离为15米。 以上是从电磁辐射角度考虑的。 高压线的危害（来自网络）： 国际卫生组织（WHO）已经确认高压输电产生的工频电磁场是人类可疑致癌物。大量研究还证明了工频电磁场与另外一些人类疾病（如神经系统疾病）的关联性。居民，尤其是儿童和老人对工频电磁场更为敏感，更容易受到伤害。科学研究还表明220KV高压线周围40米—300米范围内人群患白血病、癌症的机率是其他地区的数倍，电磁辐射也会导致孕妇流产、胎儿畸形和心血管疾病，对人的危害极大高压电线的大型变电所可 能对都市居民健康产生及大的影响。目前公认 二毫高斯以上的电磁波就会对人体有害。 许多 国家都有相关的报告。波兰地区就曾发现，在 距离四十万伏特的高压电线五十公尺内的工作人员，产生身心疾病包括 精神分裂、忧郁症，甚至自杀的机会比其他地 方的工作人员增加许多。芬兰地区以一万二千 人所做的研究报告也发现，居住在十一万到四 十万伏特的高压线一百公尺内的居民，其患忧郁症的机会是一般人的四点七