1罗马世家整体营销策划报告-66p.ppt

来宾市房地产市场分析 3 一 本地房地产项目现状及消费者特征分析 ⑵、消费者特征分析 福建湖南投资客户、周边原住居民、部分公务员、个体 维林阳光 原老客户站职工、周边原住居民、部分高级公务员 万象城 来宾周边乡镇为主（合山、迁江、八一）、部分柳州周边乡镇 四季康城 本地公务员、事业单位人员、桂林柳州北海投资客、个体商户 滨江园·高层公寓 本地公务员、柳州公务员、个体商户、部分来宾乡镇农民 世纪星城·欣欣园 裕达老客户、裕达公司及相关合作公司员工、公务员、个体商户 裕达·中央城 来宾周边县份、柳州投资客、教师、个体商户 天辰广场 来宾县份乡镇医生、教师、来宾个体商户、公务员 香格里拉花园 来宾本地老城区居民、县份较少、部分柳州南宁投资客 阳光西西里 个体商户、本地公务员、南宁投资/自主客户 金色宏都 车站职工、周边个体商户、电力公司职工、部分来宾乡镇农民 瑞中花园 公务员、来宾市区居民、医生、个体、少部分南宁投资客、自住多 南亚·濠庭 成交客户特征 项目名称 商业销售情况分析 来宾市房地产市场分析 4 一 老城商业中心 新城商圈 来华新商业中心 城北片区商业 以中兴购物广场、嘉美商业中心、鑫都国际、中南路、北二路等构成以迎宾广场为核心的老城商圈 以维林大道、东盟国际、百家惠超市、国际大酒店等构成的商圈 泰安项目集中商业、各项目商业配套组成来华未来新商圈 来华商圈 ⑴、来宾城市商业现状及商圈分布 商业构成：一中心多板块，老城商业中心和新城商圈、来华商圈及城北商业区； 新城商圈：作为新兴商圈，近年发展迅猛； 本项目所处的来华商圈正在发展之中。 ⑵、来宾主要商业街道业态构成 维林大道 中南路 北二路 维林大道沿街铺面业态：装饰五金、餐饮娱乐、综合购物、公共服务类等。 商业销售情况分析 来宾市房地产市场分析 4 一 中南路 维林大道 北二路 中南路主营业态：综合购物、衣服鞋帽、通讯数码、餐饮、美容美发等。 ⑵、来宾主要商业街道业态构成 商业销售情况分析 来宾市房地产市场分析 4 一 北二路 维林大道 中南路 北二路主营业态：家电数码、通讯、饮食等。 ⑵、来宾主要商业街道业态构成 商业销售情况分析 来宾市房地产市场分析 4 一 北二路 维林大道 中南路 柳来路 柳来路主营业态：装饰五金、汽修汽配、日用小百货。 ⑵、来宾主要商业街道业态构成 商业销售情况分析 来宾市房地产市场分析 4 一 ⑶、来宾主要商业街道租售情况 25-100 25-75 30-130 租价 （元/㎡） 98% 96% 98% 租赁状况 1.2-5万 北二路 1-4万 柳来路 1.5-6万 维林大道 铺面售价 （万元/㎡） 商业街名称 中南路 1.5-6万 30-130 96% ★销售价格10000－60000元／平米不等，差异悬殊； ★有商业、住宅、无证等各种产权情况，产权属性混乱； ★租赁价格25－１3０元／平米，投资回报率相对偏低； ★租赁比例较高； 商业销售情况分析 来宾市房地产市场分析 4 一 ⑷、来宾主要房地产项目商业价格情况 购物中心、超市、影院、酒吧街、外铺内铺 未定 未定 未定 购物中心、影院、特色商业街铺、内铺 未定 客户自主经营 未定 客户自主经营 客户自主经营 客户自主经营 未定 经营业态 25-116㎡铺面，单价7000-30000元/ ㎡ 维林阳光 未售，预约散铺均价12000元/㎡，主力店附近均价25000元/㎡，高级公务员有特殊优惠 万象城 未售 四季康城 未售 滨江园·高层公寓 未售 世纪星城·欣欣园 首期12000-16000元/㎡，目前11000-40000元/㎡不等，高级公务员有特殊优惠 裕达·中央城 未售 天辰广场 铺面未售，正在预约，价格未定 香格里拉花园 未售 阳光西西里 天地楼6000元/ ㎡ 金色宏都 商铺预约，价格未定，天地楼5000元/ ㎡ 瑞中花园 未售 南亚·濠庭 销售情况 项目名称 商业销售情况分析 来宾市房地产市场分析 4 一 来宾房地产项目商业销售情况 1、华侨投资区房地产项目商业部分，除较早的世纪星城项目，铺面已规划为奇石专业市场外，其他项目的商业部分均未进行规划或销售，主要以住宅产品销售为主。 2、城北区及老城区房地产项目商业部分，无明显的商业推售策略。项目来访有商业购买意向客户或住宅销售进入瓶颈时，就开放商业部分销售；商业销售推售困难或遇到遇到其他阻力时，则又推售住宅。互相穿插，互相切换。其目的还是在于不放过任何一位对项目有意向的客户，无论任何物业产品类型。 来宾市房地产市场高端人物访谈 来宾市房地产市场分析 5 一 高端客户访谈纪要（1） 对象：杨总 单位：昊景地产公司（四季康城全程代理公司） 职位：副总经理 访谈对象：杨总，四季康城代理公司副总 客户描述：40岁左右，从事房地产营