天府长城商业营运策略.ppt

商业部分营运方案 项目解读 项目的位置 城南印象 对于城南未来的居住前景毫无疑问 对于城南未来的交通优势比较认可 对于城南未来的商业经营不甚明朗 项目的优势和劣势 邻两条南北要道/地铁站，交通便利 开发公司品牌良好，知名度较高 项目商业部分体量较大，容易成市 片区为中高档住宅，较强消费能力 锦江公园能够为项目吸引部分人群 大部分商业尚未修建，有更改机会 银行提供什么服务 我们提供什么产品 我们向客户提供什么 投资理财的系统解决方案（投资者） 稳定的经营环境和未来前景（租赁者） 投资者解读 投资者解读 有相当的资金实力 有长远的眼光和胆识 不太计较目前回报率 投资者定位 经营者解读 消费者解读 传统的操作模式 领先行的操作模式 销售攻略1 先经营权出让，再产权销售 销售攻略2 基金操作 销售攻略3 养成销售 首先选择对项目整体营运至关重要的几个关键商铺。 由开发公司根据项目整体定位的代表商业业态投入装修，打造成为项目的“龙眼”。 同行业内优秀的商业经营者进行承包或合作经营甚至免费经营，配合消费者攻略将代表店面操作火爆。 最后将 “商铺产权+装修+经营模式”整体出售。 销售攻略4 国内外投资网络 充分调动领先行和深长城在国内外的营销网络和客户资源。 在各大重要城市开展广泛合作，通过当地的房地产代理行业吸纳全国的目标客户。 如有必要，在重点城市展开“投资及招商推介说明会” 省内各地市设立“独家授权经销商”，吸纳二级城市的投资群体 营销攻略5 房产金融化 向更广范围的投资者提供多样化投资理财解决方案 通过回报周期和风险控制吸纳各大银行的VIP客户和证券期货投资客户 具体的金融产品设计需要在经过市场论证后提出细案 招商攻略1 品牌嫁接 招商攻略2 以点带面 消费者攻略1 数十万超级会员 消费者攻略2 主题活动聚集 根据商业定位定期开展拥有共同旋律的主题活动，借机推出各种优惠，以此吸引目标客户群到达本项目进行消费。 以持续长效的活动树立并强化项目的商业个性和竞争优势，形成在成都独一无二的特定人群聚集场所。 合作方式 预祝项目整体营运取得圆满成功！四川领先行 实例换算： 某独立500平米商铺，月租金60元，年租金36万元，按照8%回报，传统销售价格大约为450万元（每平米9000元）。 每平米30元出让10年经营权，租金180万元+承租权费20万元=200万元； 产权销售价格为450万元，返还200万元经营权收入，实际总价为250万元。 由此看出，先出让经营权后销售产权的好处如下： 经营者获得了长期而稳定的租金和场地，减少了经营环境不确定性； 业主降低了投资门槛，获得了稳定的回报，未来明朗确定，不担心空租； 公司得到了较高的销售价格，资金回笼大幅度提高。 延长了投资回收期、降低了投资回报率，减少了未来不确定性 项目 基金公司 产权 股东/股民 账面租金收益 销售所得 3年租金 ３年的租金 及股民投资 稳定的 基金回报 相当于包租3年， 将价格加入房价 实际拥有3年出租权， 成为基金公司纯利润 本金保值，租金增值 销售 利益 品牌 商家 投资 客户 场地和资金 品牌和管理 品牌定做/品牌加盟 品牌代理/合作经营 当地的一线品牌 省外的知名品牌 行业内的专家大师 购买商铺的业主 行业二线经营者 其他人员和机构 自营店面 开发 公司 客户网络 经营火爆 更 多 商 家 进 场 商业氛围 消费群体 未来场面 ………… 开发公司/管理公司 入场商家 签约终身认可公司发 放的超级VIP会员卡， 并给与8折以上折扣 写字楼、企事业单位、 会所、商场、汽车公司 VIP专员，签订消费协议发放会员卡， 持卡到项目消费享受优惠还有超值服 务（抽奖等）。个别预充值赠送 开发公司自营商店 （养成销售的铺面） 火爆场面，促进招商和销售 业主 租金 预充值费用 消费款 购房款 * * 天府长城 南三环站 新益州站 红星路南沿线中轴 临近地铁双出口 毗邻锦江生态公园 位于高科技园区 …… …… 未来非常看好 现在缺乏氛围 过程需要多久？ 等待时间不确定 通过现在约定，减 少未来的不确定性 锁定可以承受风险的 眼光独到的实力客户 Strength优势 Weakness劣势 项目在三环路以外，看似交通方便，实际上消费距离较远。 新开发片区，商业气氛不浓郁。 项目所在交通流动人员少，限制了随机性消费，只能成为目的性消费场所。 周边项目多数为新建和待建，近期内不会迅速形成很好的社区环境，市场培育期较长。 距离市中心传统商业圈较远，现在没有取得客户认可。 本社区消费人群有限，难以支撑如此众多的商业体量。 Opportunities机会 Threats威胁 该区域商业业态发展较为滞后，缺