2013年上半年全国及东莞楼市总结及下半年市场趋势研判.docx

2013年上半年全国及东莞楼市总结及下半年市场趋势研判简报??第一部分：2013年上半年宏观经济和全国楼市回顾?(一)2013年上半年宏观经济形势回顾??1、经济概况：宏观经济指数回升?拉动内需及产业结构调整迫在眉睫??综合反映企业即期和预期景气状况的企业景气指数比2012年四季度略有回升，但比去年同期下降1.7点，企业家信心指数仍明显低于企业景气指数，表明企业景气度不如去年同期，处于温和的景气状态，企业家信心仍处于恢复之中。??国内方面，从2013一季度的宏观数据来看，?2013年会出现企稳的态势。暂时仍看不到明显复苏反弹的信号，未来也将呈现出“L”形的走势。社会总需求仍然面临着较大的压力，基建投资仍将拉动需求，消费和零售则增速保持稳定。???国际方面，2013年，世界经济仍处在调整期，结构改革不到位和需求增长乏力等问题难以根本改观，金融危机的影响呈现长期化趋势。同时，发达国家实施再制造业化战略，以互联网、新能源为代表的第三次工业革命正在兴起，全球产业结构调整出现新动向。??2、货币手段：通货膨胀压力仍然较大，人民币贬值创05年汇改以来新高??2013通货膨胀压力仍然较大，主要是：我国土地、劳动力等要素价格，农产品和服务类价格都存在上涨压力；同时，通胀可能成为全球决策者最大的挑战，但会以不同的方式。纵观全亚洲和很多新兴经济体，央行行长们认为各国都需要采取先发制人的措施控制通胀。??在短暂回落后，人民币对美元汇率中间价昨日再创2005年汇改以来新高，报6.1735。相比年初首个交易日，人民币对美元汇率中间价今年已升值1162个基点，接近去年的8倍。去年全年，人民币对美元汇率中间价仅升值了146个基点。今年以来，由于经济增长乏力，包括美联储、日本央行、欧洲央行在内的多国和地区的货币决策机构推出量化宽松政策，压低本国货币，通过货币贬值换取经济增长。??在周边国家货币大幅贬值的背景下，人民币汇率在近期显得过于强势。有业内人士认为，至少未来两年，人民币会面临升值压力，但是升值幅度会比较有限，每年将保持2%至3%的升幅。??3、楼市调控：调控转向规范发展?调控考虑供需结构、有效性并因地制宜??2013年政府主要从三个方面着手促进房地产市场规范健康发展：一是住房市场要适应需求增长而增加供应规模，对于包括改善性需求和合理投资需求(促进租赁市场发展)也要给予支持，如北京公积金购买二套住房新规；二是住房保障在确保开竣工规模的基础上，更加重视供给的有效性，如在2013年保障房建设任务中，加快配套设施建设摆在更加突出的位置。?三是一线城市和部分二线城市由于资源聚集能力强，库存压力小(消化周期普遍在7-8个月，而二三线城市很多在1-1.5年)，限购后形成了需求的“堰塞湖”。部分需要被压抑后集中在一个时段爆发。所以限购政策呈现“因地制宜”。??(二)2013年上半年全国房地产市场回顾??1、调控政策：“国五条”落实力度不如预期?地方细则温和落地??2013年上半年房地产政策中最为关注是“国五条”，当时被认为是自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码。特别是细则中对二手房从严征收20%个税政策，被誉为本轮调控的“杀手锏”并被寄予厚望。但事实并非如此，“国五条”的热度仅保持了一两月，新房市场一度出现浓郁观望，成交量出现短暂的下滑。然而随着各地细则的出台，“国五条”的效应逐步减弱，主要是因为除了北京、上海等细则较为严厉之外，其他地方都温和落地，使得新政力度大大降低，消化了新政的的购房者纷纷入市，楼市依然高温不退。??2、新房市场：上半年全国楼市持续升温?开发商资金明显好转于去年??纵观从2013年1-5月全国各地楼市签约情况来看，“国五条”对一线城市影响较为突出，导致购房者观望情绪较为浓厚，促使成交量有一定幅度的下滑，但价格并没有明显的变化，依然呈现上涨的趋势。而二、三线城市则表现平稳，甚至个别城市成交量出现飙涨，创历史新高。整体来看“国五条”落实力度不如预期，对房地产市场影响较弱，大部分城市楼市成交依然在延续之前的高温热度，房价的上涨趋势依然未改。加上今年开发商资金明显好于往年，在激增的需求市场下，即使下半年再出台楼市政策，预计能够带来的影响也不大。??3、土地市场：?“地王”频出?大型房企频频现身一、二线城市大拿地??今年上半年土地市场也掀起热潮，“地王”频出，万科、保利、佳兆业、恒大等大牌房企频频出手拿地，尤其钟情于一、二线城市，保守估计北京、上海、广州、深圳四大城市土地出让金额将高达1500亿，同比出现大幅上涨。房企之所以如此大手笔拿地的原因表现在三大方面：一是2012年下半年开始全国楼市持续热销，且一直保持到今年上半年，各大房企出货理想，资金面全面充裕，拿地意愿增强；二是楼市持续升温，库存量逐步下滑，房企为后市的补仓需求而做准备；三是在