百寿路项目市场调查报告.pptx

宏观运行环境;2010年-2011年各季度主要经济体GDP环比增长;IMF预测2011年主要经济体GDP增速;中国经济分析;中国2010年-2011年货币供应量增速走势图;关键词1：经济政策——今年实行的是“宽松的财政政策”和“稳健的货币政策”（实际是从紧的货币政策），央行在今年上半年里六次提高存款准备金率，两次加息。;;关键词2：房产政策——中央、地方陆续出台一系列的调控政策，以年初的“新国八条”为主，拉开“三轮调控”大幕。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价等多重政策调控。其中以“限购、限价、限贷、限外（称四限）”调控效果最为明显。;2011年1-7月份成都市针对房地产出台的宏观调控政策;关键词3：调控组合拳——2011年是房地产调控最为严厉的一年，中国房地产遭遇了历史上最严厉的政策环境，从限购到限贷，从抑制涨幅到一房一价，政策出台之频繁，力度之大，史无前例。;关键词4：调控组合拳“新国五条” 的出台显示了房地产调控政策不仅不会放松反而更要加强的信号。 ;2011年;中观市场运行环境;成都是四川省省会 9区4市（县级市）6县的格局是一座有2300多年悠久历史的古城， 西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼 成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。 西部大开发的发展之城，开放之邦的战略位置。 城市人口：570万人;交通发展;城市发展规划;建设现代田园城市;经济发展--加强多层次区域合作\推进成渝经济区建设 ;经济运行环境;土地市场研究;土地供销分析;土地成交均价走势分析;土地楼面地价分析;近郊土地供销分析;地荒：2011年3-4月成都市主城区土地市场无供应，直至5月9日开年第一拍才开始供地，这种情况在近几年成都土地市场上极为少见。低迷：2011年成都市主城区土地市场表面繁华，实际多为协议、划拨保障房用地。而商品房用地普遍溢价率不高，流标率上升；郊县土地市场异常冷清，供销两端均降至近5年最低值。;小结;住宅市场研究;主城区新增供应商品住宅40999套，合计360.09万平米，同比增长15.9%。2011年上半年成交量在政策出台后大幅下??，整体呈现疲软状态，且一直在低位运行。 截至6月，成都主城区商品住宅成交38187套，合计367.25万平米，同比增长11.6%，环比大幅减少29.2%。其中绝大部分由刚需支撑，投资大多转向商业市场。 限购政策出台致市场逆转，供大于求。整体来看，上半年供需比为0.98，供求相当。;2011年上半年是一个典型的由刚需支撑起来的市场，而刚需产品的面积段仍是以70-130平为主，以这个面积段为主的刚需产品占了75%的市场份额。市场面积区间界定70-120平米;商品房整体均价走势分析;片区新增项目供应分析;片区商品房去化分析;片区销售均价界定;市场小结;商品房市场预测分析;商业市场研究;成都商业网点发展规划;成都商业功能分区 ;城区商业网点规划布局;区域商圈划分;各大商圈解读;木;水圈——沙湾、交大、九里堤 水圈解码：川流不息称之为水，该区域只要以西南交大为主要消费群，而且每年的生源都有所变化，这样周而复始，生生不息，所以称之为“水圈”。 商业业态：主要以餐饮、娱乐等经营为主 商铺租金：70——210元／㎡·月 商铺售价：6000——20000元／㎡ 投资目标群：以看好“交大经济”的中小投资者为主 投资人认可度：超过51 ﹪的投资者认为该区域投资稳定性从沙湾到三环路已开的和将要开得商场就有四家，目前该区域的人气不足以支撑如此大的商业体量。再加上原有的临街商铺，未来该区域的投资应谨慎。;火;土;万达广场商圈 在成都万达广场的SHOPPINGMALL中，包括伊藤洋华堂、国美电器、万千百货、红杏餐饮、万达影院等15家大主力店及200余家休闲餐饮已正式对外营业。 天府新城商圈 新南天地商圈是成都高新区精心打造的重要商圈，作为天府新城的三个核心配套之一，新南天地商圈是首个全面建成的大型成熟商圈。”该片区商圈包括：凯丹广场、迪卡侬运动超市、宜家家居、富森·美家居、富森美家具MALL、欧尚超市、美克美家 商业售价： 租金价格 ;区域商业调研分析;区域商业分析--琴台路简介;业态;商业定位无个性，经营冷谈，有预留空铺 大型餐饮、中高档珠宝、文化工艺品、小吃、宾馆、歌城、干杂、服装、电脑印务、还有其它的非商业部门、办公掺杂其中 业态规划不合理，业种引进搭配不当，无法产生特殊的个性魅力 商业主要以独栋式和院落+部分商住综合为主 车流对商业环境的影响，消费客户主要以本地+外来客群为主 商铺商业租金范围：120-210元/㎡/月 区域内酒店的平均价格在