国企老旧住宅小区物业管理面临难题.docVIP

国企老旧住宅小区物业管理面临难题 　　【摘要】 国企老旧住宅小区大都是福利分房的结果，面临着诸多的物业管理难题。如管理费偏低、缴费意识差、设备设施陈旧、维修资金短缺等实际困难，对物业管理工作的开展带来许多的管理难题。 　　【关键词】老旧住宅; 物业管理;难题 　　 近几年，物业管理已经成为社会管理的难点问题、群众反映强烈的热点问题。随着经济的快速发展，城市化的快速推进，居民生活水平和服务要求的不断提高，物业管理面临着物业管理体制不健全、成本高、收费难、物业企业经营难以维系，业主委员会作用有待进一步提高等新情况、新问题。与大部分住宅小区面临的物业难题相比，国企老旧住宅小区面临的难题则显得更加突出。 　　Abstract: The old state-owned residential area is the results of welfare housing, facing many property management problems. Such as low management fees, poor awareness of pay, outdated equipment and facilities, a shortage of maintenance funds and other practical difficulties, the property management work carried out a number of management challenges.Key words: the old house; property management; problems 　　中图分类号：F293文献标识码：A 文章编号： 　　 　　 难题之一：消费观念陈旧，物业管理意识淡薄 　　 老住宅区业主住户对小区整治和引入规范物业管理的愿望强烈，但在出资和缴费问题上态度消极，多数老住宅区住户普遍紧捂钱袋，态度消极。即便实行了物业管理也会提出各种理由而不愿缴纳管理费。可见，老住宅区住户普遍存在一种矛盾心态，他们既希望自己居住的小区引入规范的物业管理，又不想因此而增加家庭经济负担。老住宅区住户不愿掏钱有多方面原因，但主要与住户的经济支付能力低有关。要在这些小区中引入和推行规范的物业管理，不得不考虑住户的这种特有心态。因此，老旧小区的物业管理企业多数亏损，亏损的主要原因是物业管理收费和其所提供的服务不相符。这些物业公司所管辖区域内的住户许多是以前享受福利分房的居民，长期居住在无偿服务的环境中，观念陈旧，没有考虑到服务也是商品，物业公司提供的服务需要和所收取的费用成正比。 物业管理公司作为经营性企业，是以“取之于民，用之于民”为原则，提供“量入为出”的有偿服务的。过于低廉的物业管理服务费会造成入不敷出的状况出现。这样，企业势必降低物业管理成本的投入，降低服务标准，最终以牺牲所管辖区域的环境为代价。所以，老小区居民必须改变观念，以适应新的形势；物业公司也必须实事求是地收取管理费，保证服务的质量。 　　 难题之二：物业管理人员素质不高，服务意识不强 　　 物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是业主，业主的满意才是衡量物业公司工作的最终标准，服务质量是关系到企业发展的核心问题。 这就要求物业管理从业人员更新服务观念，寓管理于服务之中，不断吸纳高素质的优秀人才，建立系统化的人员培训、学习、进修和深造制度，提高人员的综合素质；另一方面要创新服务理念，优化服务质量，将管理的重点放在对硬件完善上的同时，更加注重对业主提供优质的服务， 为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。 　　 　　 　　 难题之三： 缺乏足够的前期整治资金，导致小区设备设施老化破旧问题未能得到根本改观，存在严重管理隐患。老旧住宅区建造年代久远，当初并不是按照正规物业管理的要求进行规划和建设的，基本没有物业管理办公用房和员工住房；没有休闲、健身及文化活动场所；没有绿地或绿化严重不足；多数小区没有垃圾中转站。所有这些都需要在引入规范物业管理之前先期投资修建，耗资较大。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，亟需整修，这也需要投入大量资金。 　　由于缺乏足够资金开展先期整治，致使小区设备设施老化破旧问题未能得到根本解决，程度不同地存在管理隐患。希望企业再为小区整治补充投入大笔资金是不现实的，而且对企业也是极其不公正的。 　　 难题之四：业主“主体缺位”现象严重，造成管理沟通不畅 　　 由于老旧住宅小区的房屋出租率普遍较高，业主“主体缺位”现象比较严重。在这些老住宅区，许多业主都不在小区内生活，其中有的人购房本身就是为了出租，有的是二次置业后迁往别处居住，有些住房多年人去屋空，根本找不到业主