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国外公共住房政策对上海公共租赁房发展启示 　　 ［提要］ 随着住房保障制度的建设与完善，2011年上海在原有廉租房和经适房的基础上，又提出要发展公共租赁房，其目的是为了解决原保障房体系中“夹心层”的住房问题。本文通过对国外一些公共住房发展比较成熟的国家和地区的相关政策和措施进行比较，结合上海的实际情况进行分析，希望对上海公租房建设提供有意义的启示。 　　 关键词：上海；公共住房政策；启示 　　 本论文获上海市级大学生创新项目“基于过滤模型的上海公共租房管理机制调研与分析”（cs1103006）和上海工程技术大学基金项目“基于适度保障的上海市公共租赁房统筹管理模式的研究”（2011Q09）资助 　　 中图分类号：D57 文献标识码：A 　　 收录日期：2012年3月13日 　　 一、上海公共租赁房发展现状 　　 近年来，上海房价一直居高不下，住房困难群体庞大，虽然以廉租房和经适房为主的保障性住房体系已经初步建立，但是仍然存在一定规模的“夹心层”，发展公共租赁房是解决“夹心层”住房困难的重要途径。虽然公共租赁房政策在上海刚刚起步，但是在许多其他国家，如美国、英国、日本、韩国等国家，经过一定时期的发展，都已经建立了一套比较完整的公共租赁房体系来解决低收入人群的住房问题，其发展经验很值得我们借鉴学习。 　　 （一）上海公共租赁房发展背景。为了解决中低收入者的住房问题，上海市已建立了动迁安置房、经济适用房和廉租房为主的多层次住房保障体系。然而，由于各类保障性住房管理机制不同，准入条件缺少有效衔接，因此还存在一定数量的“夹心层”人群。上海市存在的“夹心层”人群覆盖面比较广，主要分为两类，如图1所示。（图1）其中一类以外来务工人员为典型代表；另一类以刚踏上工作岗位的低收入常住人口为代表。这些“夹心层”由于各种原因，无法享受现有的保障性住房。因此，公共租赁房就成为了他们改善住房条件的重要途径。目前，上海市新建的公共租赁房主要有杨浦区新江湾尚景园、徐汇区华泾馨宁公寓等。 　　 （二）上海公共租赁房发展存在的问题。由于上海公共租赁住房的发展刚刚起步，难免会存在一些问题，主要表现在以下几点： 　　 1、房源不足。上海在住房市场结构性失衡的情况下，对公租房需求量大，但目前由于用地紧张、公共租赁房收益低等因素，地方政府缺少大规模开发的动力，目前开发的公共租赁房还只是杯水车薪。 　　 2、资金短缺。公共租赁房的资金主要依靠政府投入。然而，由于公租房开发建设投入大，回收周期长，单纯依靠政府投资难以满足对其的需求，且在目前的融资条件下，对民营资本的吸引力有限。所以，资金缺口仍是公租房建设面临的一个难题。 　　 3、公共配套设施不到位。目前开发的公租房一般都处于郊区，市区房源有限，因此房屋配套不全成为公租房的通病。所以，如何加强公共租赁房居住区的配套设施建设，引进优质公共资源是公共租赁房需要解决的一个难题。 　　 4、管理制度不健全。目前，上海市公租房管理制度尚不健全，对公租房的资格审核和后续管理都缺少细则加以规范。即使相关部门提出过一系列的管理条例，但是在目前缺少法律规范的前提下，实施中存在着相当大的难度。 　　 二、国外公共住房政策比较分析 　　 与上海公租房刚刚起步不同，对于一些发达国家，由于住房市场化程度较高，早已建立了与其国情相适应的公共住房的政策体系，这些国家在这方面的发展经验值得我们去探讨学习。 　　 （一）国外公共住房运行机制比较。在国外的住房政策上，各个国家经过了一定时间的实践，已经逐渐有了各自的运行机制，需要从其国情出发，对各国的公共住房发展模式进行比较。 　　 1、英国的公共住房运行机制。英国作为一个具有长久住房体系发展历史的国家，在住房保障上的政策主要是通过财政支出提供补贴。近年来，英国逐渐把财政预算中原来用于公房建设和维修的住房保障资金的一部分用于发放低收入居民的房租补贴。根据补贴对象的不同，房租补贴分为直接补贴和间接补贴；直接补贴是指政府向住宅消费者发放补助，直接资助其买房或租房；间接补贴是指向非政府的住房供给者提供补助，包括向住房开发商提供的建屋补助及向私人房屋出租者提供的租金补助。对于租住公房的居民，住满两年后就享有优先购买公房的权力，并运用财政支持，给予购房补贴。 　　 2、美国的公共住房运行机制。在美国，公共保障房的运行机制主要通过住房市场，采用实物与货币补贴相结合的模式。一种方式是提供公共住房实物，即政府房屋署拨款建设并直接管理的房屋，主要用于出租，租金标准根据家庭收入而定，一般为家庭收入的1/3；另一种方式是采取货币性的租金补贴，即对一些家庭收入为居住地的中等收入80%以下的家庭承租私人房屋，政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者，提供住房租金补贴，享受补贴的家庭拿出其总收入