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对廉租住房开发模式探讨 　　 【摘要】：本文从三个不同的角度分析了“土楼公舍”的开发模式。在此启发下，对廉租住房的开发模式进行了探讨。 　　 【关键词】：廉租住房开发模式土楼公舍 　　 [Abstract]: This paper analyzes the modes of URBAN-TU-LOU development from three different angles. Inspired by this, the paper discusses the modes of low-rent housingdevelopment further. 　　 [Key words]: low-rent housingdevelopment modesURBAN-TU-LOU 　　 中图分类号：TU8文献标识码：A 文章编号： 　　 　　 　　1、引言 　　 在国家大力推进解决低收入人群住房问题的相关政策下，廉租住房的开发建设已成为房地产业的一个重要部分。 　　 对住区而言，开发行为是一个包含市场调查、土地选购、项目策划、规划设计、施工建设、广告宣传、市场销售和物业管理等诸多内容的系统运作行为。[1] 模式表达的是一种结构关系，它是将分析对象的各要素进行简化处理，抽象出对象之间隐藏的规律关系，并作为一种指导有助于人们完成工作任务。开发模式是一个各种模式语言相互作用、相互影响的体系。 　　 “土楼公舍”位于广州和佛山之间的城市边缘区，是万科房地产公司委托都市实践设计公司，为广东地区低收入人群设计的集合居住的建筑实例，带有一定的实验性，占地9000m2，建筑面积12200m2，容积率1.4，主体6层，共286个居住单位， 其中，278间公寓、8间旅社，最多可容纳1800人居住。该建筑2007年在国内引起了广泛的关注，并于2008年在首届中国建筑传媒大奖中荣获了居住建筑奖项。在此以“土楼公舍”为例对其三个不同角度的开发模式进行探讨。 　　2、“土楼公舍”的开发模式 　　2.1 市场主导 　　 在实施主体这一层面，市场主导型即指在市场化的住宅供应体系中，以房地产企业为主导的开发模式。在这种模式中，房地产开发企业投资建设廉租住房，是开发的主体，而政府则是起到辅助的作用。 　　 万科就是以这种方式介入廉租住房建设，开发了“土楼公舍”，为低收入者提供了环境适宜且租金便宜的住所。对廉租住房而言，倘若这一开发模式能得到普遍采用，在保证廉租住房建设量的同时又能减轻政府的负担，那么，廉租住房建设就有了???好的前景，低收入群体的安居问题就有望较快解决。但是，目前的房地产市场，像万科这样能够积极关注低收入人群居住问题，对其开发设计进行探讨并实践的还很少。但无论怎样，至少这个实验，为我国城市低收住宅的建设拓展了思路。这表明通过市场力量来发展保障性住房是具有可行性的。 　　2.2 多向复合 　　 在功能规划这一层面，”土楼公舍”虽然规模小但却将多种功能集于一体，看似封闭实则开放。虽然坐落于偏僻的边角但又与周围的住区形成了大尺度上的混合，在规划中预留着各种空间，并使他们之间保持着多向的联系，本文在此将其定义为多向复合型的开发模式。 　　 “土楼公舍”设计者的初衷，就是能形成一个适应现代城市居住需要的完整的有效的住区；一个小型，但又配套齐全的住区；以集合住宅的方式将居住、商店、食堂、旅店、图书室、活动场所等多种空间集中于一个建筑中，为居民提供了便捷的服务。虽然它自成一体，但又与外界能够相互渗透。与周边小区“四季花城”公享交通系统以及周围的一些环境设施（如图1~2）。在各层平面上分布着商业、旅社、活动室等开放性场所，以及公寓、员工宿舍等对内的封闭性场所，还包括自行车库等负辅助功能场所，并且每层都设置了可供交流的公共空间。 　　 　　 图1与四季花城公享的公交站图2：与四季花城共享的周围环境 　　 图片来源：自摄 　　 “土楼公舍”的普通公寓以两房型和一房型为主，其套内使用面积主要集中在30-40m2，租金约450元每月。目前，内部的入住率达98%，“土楼公舍”管理中心工作人员表示，平均入住率高于90%，部分时间达到了100%。入住人群基本上都是年轻人，以大学毕业生为主，平均年龄26岁，没房没车，年收入在3.5万元以下。 　　2.3 填充开发 　　 在建设方式这一层面，填充式开发是指在已经被忽略、未被充分利用或被放弃的土地上进行开发。[2] 被忽略、被放弃或未被充分利用的土地可以称之为“城市空墟”（Urban Voids）。它表达了城市空间的一种缺乏内容，等待填充的状态，而并非指向某种可以用“好”或者“坏”来说明的价值判断。[3] 　　 随着城市的快速发展，“城市空墟”逐渐形成，成为中国都市化进程中亟待解决的问题