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强化房地产企业资金管理思考 　　 　　（清苑县房地产市场管理处，河北保定071100） 　　摘要：房地产企业资金管理是指房地产企业在房地产开发、经营和管理活动中的各项资金的控制与管理，是房地产企业财务管理的核心内容。房地产企业在经营过程中，资金投入额度大、周期长，资金运作过程复杂。加强企业资金管理，可以提高资金供应的及时性、有效性及资金利用率，并能够有效降低企业资金风险，是保证房地产开发项目顺利进行的重要环节。 　　关键词：房地产企业；资金管理；思考 　　中图分类号：F820.4 文献标志码：Ａ文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２０11）23－０146－02 　　房地产企业资金管理是房地产企业财务管理的核心内容，是指房地产企业在房地产开发、经营和管理活动中的各项资金的控制与管理。房地产开发项目通常需要开发商投入大量的资金，并且这种支出需要较长的时间才能收回。加强对企业资金的控制和管理，是保证企业开发项目顺利进行的重要措施。 　　一、当前我国房地产企业资金管理存在的缺陷 　　（一）资金管理意识淡薄 　　房地产行业在我国尚属新兴行业，相关体系制度还不完善。一些房地产企业的管理人员缺乏资金管理意识，没有树立起时间价值、资金成本等观念，致使资金管理环节薄弱，存在较多的问题。很多房地产企业内部资金管理的责任划分不清，设计变更没有标准程序，工程建设质量不达标，工期拖延，销售策划不够等，这些行为对企业投入资金的按时回笼造成了直接的影响，不利于企业资金链的良好循环。 　　（二）融资形式单一 　　目前，我国资本市场的发展还处于起步阶段。受限于资本市场的发展，房地产融资市场也仍处于起步阶段。房地产企业进行融资时，一般采用短期和长期银行贷款的方式，由于我国企业债券市场发展缓慢，房地产企业很难通过发行企业债券来筹集资金。近几年来，国家监管部门对地产企业上市控制严格，这就使得部分房地产企业不能够利用发行股票的方式筹集资金。房地产企业的融资方式往往只是停留在短期，融资风险高，偿债压力大，不利于房地产企业的资金运作。 　　（三）投资决策不??学 　　前几年国内房地产市场较为火爆，理论投资回报率较高，使得一些房地产企业在关注行业利润时，忽略了行业发展的周期性以及潜在的风险，对未来行业面临的挑战估计不足。部分房地产企业没有对开发项目的合理性、房地产市场的消费趋向、市场上的供求情况等进行科学分析，就盲目进行项目投资，这样房地产企业很难得到合理的投资回报，容易使企业背上沉重的包袱。 　　（四）负债比例较高 　　房地产企业经营活动具有投资额度大、建设工期长等特点，很少有房地产企业完全依靠自有资金进行发展。由于政府对房地产企业IPO（首次公开发行股票）和股权再融资的限制较高，多数房地产企业都是通过银行借款进行负债融资，从而导致企业的资产负债率过高。为此，房地产企业承担着较大的财务费用压力和风险。根据统计，我国房地产开发资金的70%～80%直接或间接来源于银行。 　　（五）资金沉淀问题突出 　　根据国家统计局统计，2008年我国商品房空置量出现明显上升，以2008年11月底全国商品房空置面积1.36亿平方米为基础，推测得出2009年全国商品房空置率将达30%以上，大大超过了国际公认的商品房空置率10%的警戒线。全国35个典型城市存量房消化平均需要33.84个月。空置的商品房大量地挤占了房地产企业的资金，造成企业资金的严重沉淀。并且，有相关报告指出，商品房空置率与房地产企业经营利润率呈负相关关系，商品房空置率上升时，房地产企业的经营利润率则一路下降。 　　二、提高房地产企业资金管理水平的有效途径 　　（一）拓展融资渠道 　　作为资金密集型的企业，如何解决融资问题是房地产企业必须考虑的一个问题。目前我国房地产行业已经开始探索多元化的融资渠道。资本市场中的直接融资渠道和间接融资渠道都需要加大开拓力度，应进一步完善多元化的房地产金融市场体系，包括投资基金、股权融资、债券融资、证券、信托等多种形式。在多元化的情况下，来自民间的大量资金就可以从楼市分流到基金、债券、信托等上来。由于只有好的企业才能够拿到基金、债券、信托等，因此，多元化的融资渠道不仅能够帮助房地产企业解决融资困难的问题，还可以促进房地产行业内部优胜劣汰，提高企业自身素质。 　　（二）强化开发项目的可行性研究工作 　　房地产开发投资大、周期长，存在较大的经营风险，因此，在确定投资开发经营项目时，首先应调查清楚投资项目的背景情况，避免有产权问题方面的纰漏，以确保投资回收。其次，做好市场调查工作，调查并分析项目所在区域的人口发展情况、经济发展情况、城市规划情况、消费市场情况、房地产市场情况等，并做出客观的预测。再次，要认真对投资项目的前经进行分析比较，企业应集中优势资源开发那些经营