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影响房价因素及政策建议 　　 ［提要］ 本文以地租的视角切入，论述农业用地与建筑用地的不同，并对影响房价的主要因素进行整理和分析，重点放在土地、房子和房地产商的研究，揭示一些潜藏在深层次的影响因素，最后对推动房地产市场健康发展提出建议。 　　 关键词：地租；房价；政策建议 　　 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　 原标题：基于地租角度分析影响房价的因素及政策建议 　　 收录日期：2012年3月8日 　　 一、引言 　　 随着房地产调控的推进，楼市成交持续低迷，土地市场随之降温，各地均已下调了今年土地出让收入的预期，地方政府的财政压力陡然增大。楼市限购措施对地方的负面影响很直接，税收、就业、GDP都受到了波及。房地产宏观调控政策的方向是控制投资投机性需求，保护真正的居住性需求。调控政策的核心是两手一起抓，一手控制投资投机需求，控制房价上涨不动摇；另一手抓大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。没有稳定的政策预期就不会有稳定的市场。 　　 马克思的地租理论虽然是针对资本主义土地私有制而提出的，但它揭示了市场经济条件下地租的一般规律，具有普遍意义。对于存在着土地所有权的社会主义社会依然适用，特别是我国当前还存在着土地所有权和土地使用权的分离，马克思的地租理论对于我们在社会主义社会处理土地问题有着普遍的指导意义。本文运用马克思地租理论对我国影响房价因素进行分析，希望对我国房地产市场的健康发展有所裨益。 　　 二、农业用地与建筑用地的不同 　　 土地分为农业用地和建筑用地。在农业用地生产的农产品为流动产品，在建筑用地建造的房子为固定产品。 　　 对农业用地所有者来说，影响地租有两个因素：一是土地肥力不同，土地上流动产品收成多少取决于土地肥力；二是位置不同，土地位置是指距离城市的远近和交通条件的优劣，凡是距离市场近的土地，可以节省运输费用，降低成本，从而使农产品的个别生产价格低于社会生产价格，并按照社会生产价格出卖，从而获得更多利润。流动产品收成后可以流通，土地的地理位置影响流通费用。 　　 而对建筑用地所有者来说，地理位置对其地租具有决定性的影响。位置好的地段，如接近大城市或交通枢纽的地方，都市繁华区，靠近车站、港口等地区的土地，比远离这些地区的土地的地租要高很多倍。建筑土地的所有者拥有巨大的权力，占有明显优势，形成垄断价格，如果可以提供特殊产品和服务，这种地租就会呈现绝对上涨的趋势。房子为固定产品，不像流动产品可以流通，不继续占用土地，以至于造成土地的减少，从而造成土地资源的稀缺。 　　 三、房地产商的梯度供房 　　 土地经营垄断是指在土地有限，特别是优等地和中等地有限的条件下，土地作为经营对象被房地产商使用（取得开发权）后，所形成的对土地的经营性垄断。对于房地产开发商来说，房地产是高资金量、高风险与相对高回报的行业，假若要开发一块地，房地产商必须获得平均利润和超额利润，超额利润即开发权费用。 　　 建筑用地的优、中、劣的划分取决于特定区域范围内的土地位置和相对稀缺性。由于土地数量有限，特别是优等土地数量有限，土地具有排他性，一旦被某一开发商取得开发权，其他开发商只能去开发别的土地。作为固定产品房子具备土地属性-等级优劣和相对稀缺，而流动产品就脱离了土地属性，成了一般的农产品。 　　 收入差距造成了对商品房的分层需求，而土地的等级划分造成了对消费者的分层供给，所谓的供求关系，不是总体上的，而是特定范围内的。人口是流动的，而房子是固定的。若特定区域范围内的房子按照土地优劣分层供给，那短期内房价取决于劣等地上房子的供求关系，而土地优劣的划分也会随着土地的减少而变化。土地所有者对土地供给的不足，造成房地产商的分层供给并不完善，他们为了获得更高的利润，只能依次从金字塔层的上边逐层开始满足。对于经济适用房和廉租房，目前还不是他们考虑的范围，因此需要政府出面来完善层次的供给，从而解决有刚性需求的普通工薪阶层的住房问题。 　　 四、影响房价的主要因素 　　 （一）土地制度。在我国快速城镇化以及地方政府对“土地财政”依赖的背景下，当前的城市土地出让制度是推高土地价格的重要原因。 　　 我国城市土地出让制度有三个主要的制度特征：第一，政府垄断城市土地供给；第二，以“招、拍、挂”为主的竞争性的土地出让方式；第三，一次性缴纳未来若干年的土地出让金。这三个制度特征使得政府可以通过控制土地供给数量和土地价格，一次性获得大量可用财力。而在中国的财政体制下，地方政府对“土地财政”有依赖性；“土地财政”使政府有动力推高土地价格。在中国快速城镇化、大量农业人口进入城市的条件下，对城市住宅用地的需求将长期处于比较紧张的状态下。在这样的条件下，如果不对城市土地出让制度进行改革和完善，可以预计我国城市土地的出让价格将进一步