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房地产企业中工程造价成本控制管理探析 　　 　　 　　【摘要】由于房地产企业对如何控制成本问题的广泛重视, 本文对各个阶段的成本控制作了简要的分析，以供参考。 　　【关键词】房地产企业；工程造价；成本控制 　　 　　前言：我国的房地产项目投资额巨大, 其资金的合理利用、成本的有效控制成为各房地产公司关注的焦点。实行工程造价全过程的主动动态控制是房地产企业达成成本控制目的的有效方法, 控制的重点应放在对投资影响最大的前期投资决策阶段和设计阶段, 在项目作出投资决策后, 控制工程造价的关键在于设计, 要改正以往将工程造价控制重点放在施工阶段和竣工结算阶段等事后控制的习惯。建设工程全过程造价控制, 就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段、建设实施阶段和竣工结算阶段, 事先主动进行各种基础数据的收集整理、进行工程相关经济指标的估算、预算, 积极参与项目建设的全过程, 正确处理技术先进与经济合理两者间的对立统一关系, 把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工技术措施之中, 为决策层提供保证成本管理目标实现的强有力的经济技术支持, 提高工程投资效益。而项目建设过程中各阶段对工程项目造价影响程度各不相同。据统计,其影响在投资决策阶段占75%～ 95%; 设计阶段占35%～75%; 施工阶段占5%～ 35%; 竣工决算阶段占0～ 5% , 由此可见, 在房地产项目中工程造价控制的重点就应放在对投资影响最大的前期投资决策和设计阶段, 在项目作出投资决策后, 控制工程造价的关键在于设计。要改正以往将工程造价控制重点放在施工阶段和竣工结算阶段等事后控制的习惯。 　　1 投资决策阶段造价控制管理 　　在投资决策阶段造价控制主要取决于决策层的战略规划与战略决策。以往房地产造价部门在该阶段的作用有限, 只是被动的提供一些建安成本、室外配套费等经验数据供决策层参考, 其作用没有充分发挥、缺乏主动性。但造价部门在房地产企业中的作用不容忽视, 在此阶段的主要工作职责是根据决策层的战略构想和规划, 对公司的各种方案先期进行技术经济分析比较。工程造价部门应和财务部、前期策划部等相关部门密切配合, 当公司提出初??设想时, 详尽地收集整理投资地区的各项经济技术数据, 包括: 获取该地区某一特定地块的单位成本、前期规费、单位建安成本、室外配套费、管理费用(如设计费、招投标费、监理费等) 及资金成本。各项经济数据均随区域的变化而呈现很大差异。同时作为造价控制部门亦要注意区域技术条件对经济成本的影响。 　　2 设计阶段造价控制管理 　　在建设工程领域普遍存在着注重施工阶段和竣工结算阶段的成本控制, 在房地产开发领域尽管决策层和造价控制部门有设计阶段造价控制的潜在意识和需求, 但对设计阶段造价控制的重要性认识不足、缺乏在设计阶段造价控制的具体方法措施。 　　设计阶段控制造价能充分体现事前控制的思想。由于设计阶段是项目思想、方案确定而未具体实施阶段, 调整、改动都比较容易, 加强该阶段的控制, 可以有效减少以往设计变更造成的工程造价的增加, 达到事半功倍的效果。具体的设计需要投资来实现, 因此在没有施工之前, 造价控制部门与技术部门相互协作把好设计关极为重要。设计阶段工程造价控制的主要措施: 　　2.1 增强标准设计意识, 提倡标准设计 　　标准设计有较强的通用性, 可大量重复使用, 较为经济。广泛采用标准设计, 可以合理配置资源, 发挥规模经济的作用, 节约建筑材料, 降低工程造价。据统计, 采用标准构件的建筑工程可降低10%～ 20% 的费用。 　　2.2 加强限额设计管理 　　限额设计是控制工程造价的主要手段, 建议房地产公司与设计单位签订限额设计责任书, 强化设计人员的工程造价意识,树立设计人员高度的责任感, 运用价值工程将技术设计方案与经济效益进行合理优化, 真正使限额设计落到实处。 　　2.3 控制设计变更 　　根据以前的经验, 设计变更产生的费用是实际造价超出目标造价的主要因素, 严格控制设计变更建议控制好以下几点: 第一、房地产公司要加强设计的前期准备工作, 如现场勘探; 第二、选择合适的设计单位, 确定合理的设计费用, 明确因设计单位的原因造成设计变更而产生投资失控其应承担的责任; 第三、设计单位要提高设计深度, 做好图纸的审查工作, 完善设计图纸。 　　2.4 完善工程设计阶段的招标工作、采取灵活的设计取费办法, 建立激励机制招投标制度是市场经济下一种重要竞争手段。工程设计采用招投标制将会促使设计人员增强风险意识、提高设计水平和经济核算质量, 从而达到优化设计的目的。 　　2.5 运用价值工程优化设计方案 　　通过功能和价值分析将技术问题与经济问题紧密的结合起来, 按照经济效果评价原则对设计方案的功能、造价、