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房地产销售市场主体博弈分析 　　【摘要】在房地产市场中，受到关注最多的就是房地产商与消费者之间关于价格的博弈。就目前我国房地产市场情况来看，房地产商在这场博弈中，占有很大的优势。房地产商是价格的制定者，同时也是大量信息的占有者和发布者；消费者势单力薄，是信息占有不对称的一方，同时往往又不能形成有效的联盟来对抗房地产商，因此只能作为价格的跟随者进入到这个市场中来。 　　【关键词】房地产；销售；市场主体；博弈 　　1 房地产商与消费者之间的博弈 　　在住房市场上，房地产商与消费者之间处在一种信息非对称的状态下。房地产企业掌握着房地产商品的大量实质性信息，既有包括地理位置、地形、交通情况、户型等在内的公开信息，也有包括产品成本、质量、利润、增值潜力等在内的隐蔽信息，还有包括物业管理等后续服务在内的不确定信息。这些信息可以基本确定该产品的综合品质以及它在市场上的状况，因而拥有这些信息的卖方―房地产商处于信息优势的地位，而交易的买方―消费者拥有的信息只包含一定量的公开信息和诸如消费偏好、消费能力等大量的私人信息，这些信息的价值在于让消费者明确自己的消费定位，确定目标产品范围，对商品房本身的影响较小，因而消费者处于信息劣势的地位上。 　　1.1 房地产商与消费者之间博弈模型 　　1.1.1 交易博弈模型的假设条件 　　博弈的参与者：该博弈模型中仅有两个参与者，分别为开发商A和消费者B，且交易双方完全理性，即符合各自利益最大化选择的原则。 　　博弈的策略集：房地产商的策略集 ={物有所值、物非所值}；消费者的策略集 ＝{购买、放弃}。该房地产的价格为P，物有所值的情况下开发商付出的成本为 ,物非所值的情况下开发商付出的成本为 ，显然 ＞ 。若消费者在物有所值的情况下选择放弃，则将有－S的损失，而此时房地产商的损失为 ,若消费者在物非所值的情况下选择购买，则将损失 ,此时房地产商的损失为 。 　　博弈类型：博弈过程为线性价格策略的静态贝叶斯博弈，即不完全信息博弈模型。房地产商占有更多的信息优势。 　　1.2 博弈模型的均衡分析 　　根据之前的假设条件，建立博弈模型 　　消费者B 房地产商A 　　物有所值 物非所值 　　购买 　　放弃 　　房地产商与消费者的博弈矩阵模型 　　通过分析以上模型可知对房地产商来说最优策略为{物非所值，购买}；而消费者的最优策略为{购买，物有所值}。对房地产商来说，生产无非所值的物品显然是能获得更大的收益，而消费者选择购买总能比放弃获得更大的收益。因此，作为一个理性的参与者，房地产商必然会选择将房价定在其商品价值之上。房地产商正是抓住了消费者的这个心理，同时也由于占据了更多的信息，通过利用消费者预期看涨的心理，以及虚假的广告来向消费者灌输对自己有利的信息，从而从其身上获得超额利润。 　　2 消费者之间的博弈 　　从买房动机上可以把消费者分为两类人：一是以居住目的的买房者，二是以投资为目的的买房者，但是两类人的划分也不是固定不变的，当房价上涨较快或者租金较高时，人们预期这也将会持续下去,部分以居住为目的的买房者会转变为投资者，甚至卖掉当前的房屋转向购买其他收益回报更高地段的房屋。 　　对于这两类群体来说，消费者希望房价跌，投资者希望房价上涨，这两类购消费者无法达成一致意见,无法形成与卖方讨价还价的能力。房地产业对于地方经济发展有巨大的推动作用,各地政府也出台支持房地产业的政策，于是有实力的投资者大量买入，一部分己经有房的消费者也再次加入房地产市场购买房屋进行投资,只要其他可供投资的市场也稳定，那么偏好于投资房地产的投资群体也应该保持相对稳定。但是房地产企业偏好于以一个较高的价格慢慢卖出房屋，于是需求远远大于供给，而实际的需求是应该和每年的人口增长相关联的，这样出现房地产泡沫，真正的消费者也不得不以较高的价格买房以满足居住的需求。 　　消费者之所以对房地产有看涨心理，其根本原因在于目前房地产市场所表现出的供小于求现象。无论是房地产商或是一些媒体为了各自的利益，都在鼓吹着所谓的“刚性需求”。从经济学的供需原理出发，商品的价格是由该物品的供需关系决定的。在市场经济条件下，当市场上出现对一种商品的需求，而供给一时无法完全满足这种需求，即出现供不应求时，势必带动这种商品的价格上扬，商品价格的上扬反过来会刺激商家加大生产力度，加速产品的供给，以期获得高额利润。由于供给加大，一旦需求未能与之同步上升，或上升幅度不及供给的增幅时，即出现供大于求的市场状况，商品价格必然回落，达到一种暂时的供需平衡，直到新的需求产生，新的供不应求出现，新的价格上升，供给加大,价格回落，再重回供需平衡。整个市场就是在这种循环往复中，随着供给与需求量的变化，价格的涨落，不断地建立平衡，再打破旧的平衡，达到新的平衡。