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浅析中国房地产市场博弈 　　 　　 　　【摘要】中国的房子越来越成为压在普通老百姓头上的一座大山。中央政府密集出台房市调控政策，但楼市在此背景下依然节节攀升。本文将运用博弈论的相关理论对中国房地产市场进行分析。 　　【关键词】房地产；博弈；不完全信息；纳什均衡 　　 　　博弈论是研究决策主体的行为发生直接相互作用时的决策以及这种决策的均衡问题。它与传统微观经济学上的决策有所不同，传统微观经济学在进行个人决策时只考虑价格与收入影响而不考虑其他影响；博弈论将经济作为一个整体，研究人与人相互作用下如何做出决策。从这个意义上来说，博弈论研究的是在存在相互外部经济条件下的个人选择问题。 　　1 博弈论分析房地产问题的可行性 　　房地产市场的供给、需求、价格形成的过程是非常典型的带有博弈特征的竞争性业务活动。从开发商角度，其决策过程中就必须了解来自竞争对手的各种不确定因素，每一个参与者在进行决策时，必须考虑对手的反应，从而根据竞争对于的反应做出自己的最优决策，而这些正是博弈论重点研究的问题。所以我们可以运用博弈论的相关知识，特别是不完全信息博弈理论和贝叶斯纳什均衡，从博弈的角度对房地产市场的供需及价格进行分析。 　　2 中国房地产市场的博弈分析 　　房地产经济，从微观层次上看，是指为了满足城市各种活动对空间的需求而进行的土地开发过程，并在这一过程中具有不同利益和目的的开发商、消费者、政府，通过使用资源、运用规划，从而形成相互问的利益分配关系，其市场主体主要为政府、开发商和消费者。 　　2.1 中央政府与地方政府在房地产市场中的博弈分析 　　就房地产新政的大部分措施来看，与其说中央政府是在调控房地产市场不如说是在调控地方政府。而房地产新政能否成功，关键也在于中央政府与地方政府之间的博弈．房市居高不下背景下中央政策的密集出台却使得房地产市场反而愈来愈趋于非理性．个中原因不难理解。房地产市场呈现繁荣景象，哪怕是非理性的繁荣，都可以增加城市官员的政绩、增加城市政府的批地收入和财政收入。因此，地方政府或明或暗???有意无意地采取一些政策措施，推动地价、房价上涨。同时，地方政府在制定本地房地产政策之时，也倾向于最大限度地利用中央政府的鼓励性政策，而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。 　　中央政府与地方政府之间的博弈，直接影响着房地产一级市场收益的分配．由于中央政府与地方政府在土地收益分配上存在行动的先后顺序与信息的不对称性，因此，两者间的博弈关系为不完全信息动态博弈，所要达到的均衡为精炼贝叶斯纳什均衡。 　　在此博弈模型中，中央政府与地方政府的策略有以下几种： 　　2.1.1 中央政府采取扩大收益分配比例的策略，地方政府也扩大收益分配比例。由于土地总收益不变，这种策略易造成中央政府和地方政府的强烈对立竞争。 　　2.1.2 中央政府采取扩大收益允配比例的策略，地方政府采取降低收益分配比例。这种策略虽然形式上与策略1）不同，但由于地方政府作为“经济人”，一方面要使自身收益最大化，另一方面又要采取降低收益分配比例的策略，其结果只可能是加大了中央政府与地方政府的矛盾，最终导致与策略l）相同的结果。 　　2.1.3 中央政府采取降低收益分配比例的策略，地方政府采取扩大收益分配比例的策略。其均衡结果为(降低收益分配比例，扩大收益分配比例的)．这种状况反映出中央政府的让步，采取激励地方政府扩大收益分配比例的政策。该结果也可能出现贝叶斯纳什均衡。 　　2.1.4 中央政府选择降低收益分配比例，地方政府也采取降低收益分配比例的策略。其均衡结果为(降低收益分配比例，降低收益分配比例)。其结果是中央政府与地方政府易消极对待土地收益。 　　2.2 房地产开发商间的博弈分析 　　开发商间的博弈只进行一期而共同陷入“囚徒困境”的实例在现实生活中并不少见。但如果同样的博弈反复进行多次，结果将大不相同。由于土地市场具有以下特点：首先，土地的不可移动性使得土地市场是一个地区性市场；其次，由于进入土地市场的政策壁垒和资本必要量壁垒较高，特定区域的开发商数量有限，竞争不充分。容易形成垄断，所以，参与土地竞拍的开发商之间并不陌生。这无疑为他们之间的“合作”与“串谋”创造了有利条件。 　　考虑某地区只有两个开发商，他们参与土地竟拍的博弈次数是n次。当双方的博弈进行到最后一次(第n次重复)时，由于一方使用“合作”战略只是为了换取另一方在稍后阶段也使用“合作”战略，而在博弈进行到最后阶段时，以后双方不再有接触的机会，所以第n阶段的纳什均衡与单期博弈一样是(不合作，不合作)。以此逻辑推出的结果是：该有限重复博弈惟一的博弈均衡依然是双方在每一阶段都选择“不合作”。可见，只要双方是理性的，且博弈是有限次的，仍无法摆脱“囚徒困境”。 　　但是，如果这两个