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浅谈城乡一体化背景下房产管理存在问题与对策 　　 　　【摘要】随着城乡一体化的深入发展和城市化进程的加快，乡镇房屋建设如雨后春笋勃然兴起，房屋产权已形成多元化的格局。本文主要分析城乡一体化背景下房产管理存在的问题及对策。 　　【关键词】城乡一体化；房产管理；问题；对策 　　 　　在房屋权属登记管理中，提出了一个全新的课题：怎样从过去单一的对城市国有土地上的各种房屋产权的登记管理，扩展到农村乡镇不同土地属性上多种房屋产权的登记管理。 　　1 城乡一体化房产管理概述 　　1.1 小城镇房产管理的含义 　　房产管理，指依据《城市房地产管理法》，对于小城镇规划区已有房屋，或者取得国有土地的使用权从事房地产开发、房地产交易的管理[1]。这里所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物；所称房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上建设基础设施、房屋的行为；所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 　　1.2 房产及相关用地开发与转让的主管部门 　　国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上各级地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。建设部住宅与房地产业司的职能是指导规范房地产市场，提出住宅建设与供应、房地产业发展政策，拟定住宅建设、房屋拆迁、房地产开发、房地产评估、物业管理等方面的规章制度并监督执行等。地方政府的房产管理部门要贯彻落实有关的法规政策，管好辖区内的房地产产权、产籍，规范房地产市场，做好房地产开发：物业管理、中介、评估行业管理等。房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 　　2 推进房产管理城乡一体化的现状及存在的问题 　　目前全国各地推进城乡房产一体化的情况千差万别，发展很不平衡。有的起步早，有的开展迟。早的在1987年前后便制订了县城镇房屋所有权登记发证办法，对农村房产实行了初步管理。到1995年，国家发布了??城市房地产管理法》，各省、市相继制订了地方性产权产籍管理的条例、法规[2]。国有土地上的房产发证工作逐步纳入了法制化轨道。但是，由于对集体土地上的房屋产权发证无明确规范，致使许多地方同样对集体土地上的房屋大量发证，并低价进入了市场。2004年，国家出台《行政许可法》，各地对集体土地上房屋产权的发证才基本停止。政策法规出台的时间差和界定范围直接关系到实施的成效与社会影响。如对集体土地上房屋的前期建设，有的地方曾取消了规划审批，以致形成乱占地、乱建房的无序状态，使登记机关难以从土地证上分辨并确认其合法部分与违法部分。又如按照《土地管理法》规定的“一户一宅”的具体标准，也难以落实。因为农民家庭分户的灵活性很大，规避政策约束的空子很多。因此，在推进城乡房产一体化管理的道路上，正面临着一系列亟待解决的难题： 　　2.1 重地轻房。过去有的区县建设管理部门重视在规划区内土地的使用申请、审批，而放松了审批后对宅基地上的“新建、改建、扩建”房屋的查验及权属主体登记等方面的管理。 　　2.2 “证”出多门。调查资料表明，农村乡镇房屋所持有的合法凭证来自许多部门，有区县国土部门核发的宅基地证；有区县建设管理部门核发的村镇房屋所有权证；甚至还有乡政府或村民委员会的报批手续。 　　2.3 产籍粗犷。由于集体土地性质与国有土地性质不同，建设部门对规划区内集体土地上房屋的管理要求是粗犷型的。因此，相关部门在管理作法上差异较大。总的说来资料档案记载不够准确、完整，有些重要资料留下了空白。 　　2.4 建管脱节。建国以来，广大农村及小集镇建设，大多数没有经过规划、土地及房产权属登记发证等手续。现在城乡一体化进程加快，各省、市中心城区在扩张、延伸，小集镇建设飞速发展，在规划区内集体土地上采取共建、入股、合作等方式兴建的住宅纷纷出现。但值得注意的是对农村房屋建设的管理工作却没有跟上。 　　3 城乡一体化背景下房产管理的对策 　　3.1 规划管理 　　3.1.1 全面推行“阳光规划”，建立了规划公示制度，对于市区内的重大工程及主要地段的建设项目，在建设项目工地的突出位置设立了公示牌，进行社会公示，公开建设项目的各项规划指标，保证了市民对城市规划的知情权、参与权和监督权。 　　3.1.2 全面实施“一书两证”和“双临”许可证制度。规划区内的一书两证的发放率达到100%，维护了规划的权威性、连续性、统一性； 　　3.1.3 抓好建设项目的审查报批工作。在建设项目报件的受理过程中，做到认真，细致，不出漏洞。鼓励开发未利用土地和土地整理，国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化