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豪宅别墅的KPI体系： 通过项目调研和客户调研，可清晰的圈定出豪宅别墅的产品要点 项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势 豪宅的地段分类 别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均在内部环境上大做文章 内环境的打造方式可分为三种，对客户的冲击力则有所差异 “大规模制胜”是目前最具效果的处理手法 “依水而居”的生活状态已经成为豪宅客户骨子里的情节 局部的特色处理，用与众不同的手法巧妙的传达豪宅景观的私有与珍贵 以小见大的细节处理 主要在售项目私家庭院的面积状况 北京的豪宅别墅项目绝大多数将水景作为项目最大的卖点，临水而居已经成为千万别墅必备条件 别墅单体依水而居、线性排布，景观丰富的同时享有开阔的视野，由此成为绝大多数项目的畅销产品。 别墅单体间的距离，在一定程度上体现了别墅的价值 客户对现有项目间距的接受度较高 在单体规划方面，豪宅别墅大多以能保证视野开阔度的单排行列式布局为主，辅以组团式布局已实现容积率要求 行列式布局在一定程度上影响别墅居住的私密性，通常会采用扩大前院尺度和户型调整来规避 豪宅别墅地上建筑面积区间可通过如下分布图体现： 不同面积区间别墅的内部功能空间构成地上建筑450-550平方米 不同面积区间别墅的内部功能空间构成地上建筑600-800平方米 不同面积区间别墅的内部功能空间构成地上建筑1000平方米以上 豪宅别墅市场风格类型之一： 居家风格 豪宅别墅市场风格偏向之二： 商务风格 访谈结果显示，豪宅客户对于建筑风格的关注度较低，但存在一定的倾向性 城市豪宅KPI（一） 城市豪宅KPI（二） 城市豪宅KPI（三） 城市豪宅KPI（四） 高容积率豪宅园林一般做法 案例一：水榭花都，香蜜湖区域豪宅开发模式的创始者 水榭花都的产品内外关系处理 三种产品之间均采用人工湖和大间距来形成产品内部天然阻隔。 水榭花都——高层赠送大面积错层观景阳台 案例二：香蜜湖1号，终极置业者的追求，富人攀比的选择 香蜜湖1号的产品内外关系处理 香蜜湖1号——对各种创新元素的改良运用，打造细节 香蜜湖1号——把普通的设施做到极致 香蜜湖1号——全顶级品牌配置，构筑市场高端硬指标 香蜜湖1号——中海深蓝 ，专为中国顶级住宅定制 ,一流服务匹配一等建筑 案例三：中信红树湾，区位价值的发掘者 中信红树湾的产品内外关系处理 中信红树湾——空中院馆的户型创新是其产品的最大特色，市场影响力强 中信红树湾——不断建立更高的展示和服务的标准，承接高形象 城市豪宅项目案例借鉴要点一 城市豪宅项目案例借鉴要点二 城市豪宅项目案例借鉴要点三 在这场席卷全球的轰轰烈烈的财富化运动中…… 位置：北京市海淀区西北三环苏州桥西800米万柳中路； 规模：总建筑面积约8万平方米； 物业用途：住宅； 社区构成：4栋18层塔楼，1栋8层和1栋9层板楼； 发展商：北京锦绣大地房地产开发有限公司。 单栋建筑顶层复式产品拉开差距汤臣一品 （上海） 利用面积、会所以及不同层高区隔产品凯旋门 (香港) 基础功能价值点设计：大面宽、短进深，二梯三户房型设计。房型端正，多处采光，每套主卧带衣帽间 升级功能价值点：错跃式设计，让空间更为情趣化。 弹性功能价值点: 多处赠送露台和飘窗，入户花园等既美观又实用。 弹性功能价值点：露台跳送，并较好解决其私密性问题，使露台更实用。 基础功能价值点：必须保障主卧室带书房、入户衣帽间、一梯一户、观景客厅设计或入户花园等景观利用的考量。 升级功能价值点：房型空间更为细分化，考虑工人套房的设计、饮食与会客分离等。 升级功能价值点：考虑餐厅与客厅共享阳台、增设玄关的入户花园等 基础功能价值点：全套间设计、工人独立入户、中西厨房等将生活全面提升，更私有化。 升级功能价值点：复式设计、客厅挑高、洗衣房 升级功能价值点：90平米观景圆厅将客厅价值放大、家庭起居室配置让生活更私密。 弹性功能增值点：错层设计，形成高4.5m豪华客厅，餐厅可观景，阳台可根据客户需要改成客厅等其他功能房间。 基础功能设置：主卧观景、双工人房设置、多梯入户、阔绰宴会厅 升级功能设置：阔绰宴会厅与露台融合、多厅设计容纳男女主人不同活动空间、设置可变更空间。 弹性功能增值点：空中私人会所和空中大花园 案例一（中信红树湾）：强势资源启动，楼王概念营造顶级豪宅形象 项目背景： 位于沙河填海区，南山沙河东路与白石路交汇东南面，有着海景和高尔夫的强势景观资源，总占地面积16万 ㎡，总建筑面积65万 ㎡，共分四期开发 中信红树湾一期启动： 占面：4.38万平方米 建面：14.5万平方米 物业类型：4栋31-32层588套单位高层塔楼和2栋17套3-5层Townhome 一期推出景观资源极佳的物业，强势展示造成震撼效果，一举奠定顶级豪宅地位 启动策略二——