朝阳州容器厂地块项目策略提案—124p.ppt

项目用地平面图现况 项目用地内现况-----四至分析 本项目位于西湖区朝阳洲抚生路（原南昌容器厂用地），地理位置显 要，路况较好；地块呈规则长方形。 档次定位：中高档住宅 户型定位：78—120平米三房为主 形象定位：现代风格，高层次的品位境界 客群定位：立足本区域，面向全市的中高收入者 时机定位: 抢进度，争取在金秋时节公开销售 项目总定位 城市中心精品生态人文美宅 他们是这样一群人（东湖区、西湖区域内客户占80％，其它地区占20％） 1、周边医院医护人员 2、新婚夫妇初次置业者 3、周边公务员及学校教师 4、周边经营户（洪城商户）、少量投资客 5、长期生活、工作在周边的人群…… …… [ 谁是我们的核心客户？ ]——目标客户写真 目标客户 区域定位 1、本项目是一个面向全市性的楼盘。 2、重点区域为东湖区、西湖区。 3、二房、小三房：客群范围较为宽泛。 4、主力三房与四房：核心战略方位为为西湖区政府、洪城、海关、东湖区高收入人群，辅助战略方位为青云谱靠南部分。 客群定位 项目 西湖区的公务员 洪城大市场的商户 海关附件 东湖区的高收入人群 [ 品质、价格、务实 ]—目标客户写照 他们是城市的新派中产阶级，多数已脱离了稚气，年邻层在25-40岁之间。是有一定文化底蕴及储蓄，讲究一定的生活情趣，较看重项目的品质、配套及项目内外环境，追求精神上的愉悦是他们毕生的梦想，渴望回归邻里居家的温馨。 比起空洞无华的概念，更注重产品内在，希望购买到性价比高的住宅。舒适、安宁、轻松的环境是他们的居住观。表面上循规蹈矩，内心却希望自己的房子稍具个性，区别于人 他们的共性：有就近置业的居住特点！ 【产品优化篇】 厉兵秣马 品质是产品价值载体，我们致力于为客户打造精品，为客户营造一个更人性化的居住空间和生活场所，所以我们需要在一些产品的细节处凸现我们真心实意的人文关怀，以此来塑造我们企业品牌形象。 大堂 硬装（包括门、墙、地、顶、灯）。 （示意图） 考虑基本使用功能的同时，注重舒适感。可视空间空间大小，设置简单休息椅、盆载和垃圾篓等 文化 通过不同标志体现同各个单元差别，同时强调文化气息。 （示意图） 大堂与景观的衔接自然过度，体现归属感（示意图） 电梯 电梯等候区（一楼大堂除外） （1）设置简单休息椅，可方便老年人等 电梯需要。 （2）设置小型盆载和垃圾篓。 （示意图） 电梯内部装修（硬件） 建议以不锈钢加大面 镜为宜，既可在视觉上增 加电梯内部空间，同时兼 顾住户入厢前对身后的观 察需要。 电梯内部文化（软件） 电梯指标 速度：1.75米/秒左右 吨位：1000KG左右 人数：10人左右 品牌：OTIS、永大日立、上海三菱等 楼梯间（1-6层） 硬装 A、防滑台阶：尤其1—6层使用频率相对较高，同时可考虑装饰壁画。 B、木质扶手栏杆：木质油漆扶手，细节关爱不刺激皮肤。 C、通透窗户：增加视野开阔性，爬楼也增添一份乐趣。 D、延时照明 ＊ 文化 装饰画、宣传画 ＊ 交付细节 顶面、地面、墙面简单装修 乳胶漆刷面刷 产品竞争力提升建议 邀请国内一流品牌物管公司作为项目物业顾问 申请“安全防范小区” 【营销推广篇】 决战颠峰 销售策略 定向客群引导 项目周期长，保持市场关注度 个人的荣誉感 客户身份和地位的追求 前期氛围的营造 先势夺人，创客户第一感官区 品牌的塑造 目前天高做品牌最有利的机会 战略思考 A．销售目标 快速占有的市场份额，顺利回收本案投资并取得赢利最大化。 B．品牌目标 提升天高房产的知名度，树立鲜明的企业形象，奠定公司开发地 位 C．客户目标 让客户成为 “布道者” ，因此，本案营销推广过程中将尤其重 视对客户的积累工作。 营销目标 06年目标：年内去化2号楼60% 06年目标 如须完成开发资金回笼要求，所需条件 1、在年内旺季开盘，时间 ： 10月 2、工程配合：9月底2号楼完成主体建设的三分之二 3、开盘前具备申领预售许可证条件 入市时机 去化2号楼60% 开盘期为10月 蓄水期3个月 9月31日 2号楼主体三分之二建成，可申领预售许可证 8月1日 现场售楼部投入使用开始认购 6月营销方案确定 7月全面面市 时间节点 销售阶段选择要点 1、推出房源循序渐进，保持市场新鲜感 2、动工阶段和交付时间与推出房源