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案例研究—商业综合体—万科—商业地产实战基础知识个人共享版
* 原则六:商业建筑本身就是广告系统 充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用 创造独特的形象标志系统,强化商业品牌认知 注重广告体系与建筑形象的一体化和协调性 设计应遵循的商业原则 拉斯维加斯弗里蒙特步行体验街 绿地 MAX MALL 商业设计难点 * 原则七:延续地方文脉,提升商业文化品质 以城市环境为核心,挖掘地方美学,增强商业建筑的地方文化特色 以不同的地方文化策略对待不同的商业设计与改造:新天地与城隍庙 旧城城市肌理 设计城市肌理 上海复地城隍庙广场 上海复地城隍庙广场 设计应遵循的商业原则 商业设计难点 * 原则八:设计具有社区活力的城市公共空间 以商业公共空间建设推动社区的文化生活与日常邻里交流 以商业公共空间建设带动城市效益、社会效益与商业效益的共同繁荣 新加坡这个项目修建的时间较早,当初的目的可能是要创新,给人一种新奇的感觉。这种商业街与业态有一个匹配性的问题,它非常适合做餐饮休闲类的商业。因为这种商业街会有一个很大的中空,透过这个中空的造型,消费者可以在底层就看到高层的店铺,具有极佳的展示面。另外,这种通透的大厅能够给人带来一种融于自然的感觉,最大限度地为消费者创造了像是在室外行走的感觉。 立体型商业步行街也有其自身的弊端,一方面中空的设计所浪费的商业面积很大,费尽心思所营造的气氛可能还是达不到室外步行街的自然效果。另一方面,坡度的设计可能导致消费者在行走时容易疲劳。通常来讲商业街的基座面积越小、坡度越大,消费者也就越容易感到疲劳 设计应遵循的商业原则 商业设计难点 * 恭请大家 * * * * * * * * * * * * * * * * [ 项目经济环境的分析和生活结构研究 ] 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 GDP发展状况及产业结构情况 政策分析(城市发展规划、商业网点规划、商业相关政策) 全社会消费品零售总额 全市商业增加值 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额 开发任何一个项目都涉及经济环境的分析和研究,尤其是商业房地产项目,其开发周期长、投资大,受经济发展和政策的影响更大。 如何进行商业市场定位 * [ 区域城市结构调查与城市发展规划调查 ] 公共设施状况 交通体系状况 道路状况、通行量 城市性质与功能特点 各项城市的机能 城市规划 如何进行商业市场定位 * [ 商业发展规划和政策研究 ] 城市商业发展目标 城市商业网点规划 商业流通领域的主管部门是商务部(局)系统,娱乐休闲业态的主管部门是文化部(局),需要加强密切的联系,以获得必要的政府资源 相关部委(发改委、商务部)对于商业,特别是社区型商业会出台相应规范性文件; 建设主管部门、商务局会对有关商业的规划、设计制定一些标准; 所在城市商务局会根据国家十一(二……)五规划,制定相应的中期商业发展规划 如何进行商业市场定位 * [ 辐射区域的确定和零售业结构研究 ] 地区间的销售动向 商业地区间的竞争状况 业种间的销售动向 大型主力店的动向 以上综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。 如何进行商业市场定位 * [ 竞品及典型性案例研究 ] 规模 客流量 提供的产品或服务、收益情况 交通来源 优劣和劣势 从以上几个方面分析其现状及结构特点,以便做竞争分析,进行差异化的定位,同时提炼出本项目可借鉴和需要规避的因素。重点在于能否“借力打力”,共享客流。 如何进行商业市场定位 * [ 消费者消费行为的调查与研究 ] 人口结构 消费水平 消费行为分析 收入水平 交通和出行方式 通过以上方面对消费者消费行业进行定量和定性研究。 如何进行商业市场定位 * 市场定位传达的是项目的精髓、项目的宗旨 笼统说,或通俗地说,定位手法有两大风格 稳健定位 VS 品牌定位 稳健(大众化)定位法:该定位方式可以取得稳定收益,市场风险小。适用于两种情况:1、区位相对较好,所在地有足够消费群;2、没有激烈竞争;3、公司倾向采取稳健的经营策略——先存活,以后根据市场情况再优化调整业态 品牌(特色化)定位法:表现在两方面:特色主题、特色服务。该定位方式市场风险较大,但一旦成功,较易形成品牌,具备不可替代性,从而具有竞争力。适用于两种情况:1、C、T类土地,本地消费群体不足;2、商圈内竞争激烈,不得不采取互补经营策略;3、争创品牌的项目 如何进行商业市场定位 * 如何进行商业定位 五 如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位 如何进行商业客户定位 如何进行商业价格定位 商业定位的内部资源整合 * 如何进行商业业态定位 商业地产项目的业态组合定位不是一成不变的,随着客观市场条件的变化,项目的业态组合会发生一定的变化,从最初的业态组合到稳定的业态组
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