案例研究—城市综合体—万达广场规划设计及销售分析.ppt

白云万达广场 位置 ：白云区云城东路西侧，横五路以北，包括A、B、C三个地块 规划用地面积：12.64万平米 总建筑面积：39.2万平方米；其中购物中心17.4万平米、写字楼和公寓11.55万平米、酒店建筑面积4.5万平米，地下停车位2000个 开发顺序：共分三期开发，①地块B--②地块C--③地块A 白云万达广场是万达进入珠三角的第一个项目，总投资达到50亿元。是目前在业和开建的60多个万达广场中的第一个A级旗舰店。 B A C 位于白云新城，坐享城市副中心的巨大城市规划价值。 白云万达广场计容面积29.6万㎡，可售面积20.1万㎡，达到计容面积的68%。 图：白云万达广场物业形态组合（单位：万平米） 交通组织设计上，除充分利用地铁等公共交通外，设计有宽阔的广场利于转换和驻足人流，以方便聚集人气。 宽阔的广场充给人们提供了充足的用以交流和沟通的驻足空间，充分满足了人们休闲购需要交流的心态，成为万达广场更容易聚集人气的。这和通透中庭、大型停车场等一起，构成了万达广场三代产品的标准设计要素。 各层功能设置合理，人气互相带动和补充，组成一个既有分工又有联系的综合体。 娱乐+知名品牌，依靠三层餐饮及娱乐等带动人气流量 休闲娱乐+餐饮，人气旺盛，可增加二层人流量 知名品牌汇聚，人气旺盛 在场内空间布局上，动线合理，突出步行街的“灵魂”和“纽带”作用：贯通各大主力店，客流、资源高度共享，确保商家的人气旺盛。 白云万达广场中的可售商业及持有商业比例接近2:3。 商业集中在地块B，是第一期开发。主要形态分为大商业与小商业两种，合共16.15万㎡ 综合楼大商业：只租不售，万千百货、综合楼和地下超市，面积约6.8万㎡，占总量42%； 步行街小商业：可售，沿街商铺、商业街商铺 ，面积约9.35 万㎡，占总量58%。 小商业比例控制 ，资金快速回笼， 降低经营风险； 大商业整体持有，只租不售，可保证持有物业品质。 主力店包括万千百货、万达国际影城、沃尔玛超市、大歌星KTV、大玩家超乐场、国美电器等商家。休闲娱乐的功能比较突出。主力店品牌符合万达广场的中端定位。 可售商业中同样突出了步行街的“纽带”作用，但商家较为混乱，以服装为主，夹杂有零散餐饮，档次较低。 室外步行街长510米，通道宽9米；城市步行街长640米，宽35米。 步行街打造了华南地区首块巨型高清天幕，总面积1600 ㎡，营造出独特的商业氛围。 步行街为“中间通道两边铺”的模式，但街区风格类同、店铺类同，缺乏特色。 商铺卖散后，商家筛选及进场把关不严，低档次或仿名牌进驻比较普遍，商品鱼龙混杂，影响商业档次和形象。 B-C区销售情况（2010年6月开售） 产品 总套数 总面积 已售套数 已售面积 成交均价 销售率 商业 468 213168 334 58671 41304 71.4% 公寓 （办公性质） 1160 81726 1156 81525 20815 99.7% 2009年10月投得土地 土地总价：11.22亿元 可建面积：28万㎡ 楼面地价：4006元/㎡ 2010年6月开售至今 已回笼资金：41.2亿元 已成交面积：140196㎡ 总成交均价：29389元/㎡ 强大的品牌效应及良好规划带动项目热销：10个月成交逾14 万㎡，占可售总量73%，已回笼资金41.2亿元，整体均价29389元/㎡。资金回笼非常可观。 项目得到市场高度认可，销售业绩非常好。2010年6月开售首推不足400个80 ㎡铺位，却引来逾3000投资客的追捧。 知名品牌进驻综合大商业，吸引投资者目光，带旺小商业销售。 成交面积：5.87万 ㎡ 平均每积：176 ㎡/间 成交均价：41304元/㎡ 回笼资金：逾24亿元 步行街小商业销售情况 备注：2011年1月和3月，商业没成交，签约数为0. B-C地块除商铺外，其他都规划为公寓，包括住宅式公寓和酒店式公寓两种，合共8.17万㎡。 产品面积小，总价低，销售速度快。 成交面积：8.15万㎡ 平均每积：70 ㎡/套 成交均价：20815元/㎡ 回笼资金：近17亿元 公寓（办公性质）销售情况 甲级写字楼位于地块 A，紧邻五星级酒店。这是可售部分，是最后的第三期开发，可为大企业总部量身定制。 规划：由3栋9层联体写字楼组成， 产品设计：办公区四周围绕核心筒，每栋面积约1万 ㎡。 每层面积：1200 ㎡/层 标准层高：3.8米 按该产品设计可预知其甲级写字楼档次定位较为一般。 甲级写字楼（尚未开发） 白云万达希尔顿酒店 位置：地块A 酒店星级：五星级 开业时间：预计2011年8月31日 总建面积：4.7万㎡ （地上建面3.7万㎡ ） 功能分布 配套：大堂、餐饮（中日西）、会议室（6000㎡ ）、康体（SPA健身房、泳池、美发、棋牌）及商业等 客房： 4-9F为客房（