潍坊环宇五金机电大市场项目分析及工作计划—著名商业地产策划.ppt

【第一部分】案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例总结 【第二部分】项目分析 【第三部分】项目建议 事件营销——一鸣惊人 发布广告：以价格优势以及区位优势，引起市场关注国内，省内，首个以五金机电之类为主题营销中心对外开放。 关系营销——政府关系，客户关系，商会关系（五金 协会，机电协会之类）利用政府及商会关系可带动本项目客户的联动性，做到资源互利。 网络营销——产品服务，页面广告，会员服务 区域营销------以潍坊本区域为立足点，向四周拓展 【第四部分】工作计划 【第五部分】中恒简介 相信创意是直接生产力 中恒机构广告部 取中国精华 阴阳平衡之理树地产平面新里程 NO.1 LOGO展示 NO.2 精品项目展示 NO.3 提案部分 以中国元素祥云结合为一个正圆 ，翰林字体变形为古典字体 寓意：项目品质高贵，带有中国风格特色，圆形代表完美，与院字吻合 【主推方案一：】 市场调研 3、品牌供应商调研　 品牌类别细分　 品牌资料库建立　 4、项目问题及机会调研　 5、租金承受能力调研 二、市场调研资料收集和访谈模块 1.区域状况调研： 区域商业状况调研 竞争者状况调研　 市民消费偏好调研（媒 介偏好/消费习惯/消费承受力等）　 2、区域经济状况评估 消费者品牌认同调研 目标购买者调研　 消费群体细分，消费动机　 项目问题及机会调研　 购买能力调研 市场调研 二、市场调研资料收集和访谈模块 项目 调查内容 调查方式 调查渠道 调查结论 宏观 经济 背景 城市概况：资源，区位，面积、人口，主要经济发展指标、产业结构，主要知名企业分布，文化特色； 资料收集 网站：当地人民政府、统计局、中经网。 《城市统计年鉴》、近两年社会经济统计公报 对比全国和周边主要城市，了解城市在区域和全国经济发展格局中的地位，了解城市经济增长情况判断城市经济发展走势，以宏观把握项目的区域经济发展背景和投资环境。 居民消费水平：人均可支配，社会消费零售，商品价格指数，居民储蓄余额，恩格尔系数； 主要发展计划：十五发展计划|、相关产业行业发展战略和计划； 城市 规划 建设 情况 城市发展现状：总体功能和产业布局，土地利用，交通情况； 城市总体规划：未来发展格局、城市主要发展方向、各组团新区定位、交通规划； 城市房地产土地供求情况； 重大城市建设项目和旧城改造情况； 资料收集 访谈 《市志》，《市城建志》，《城市建设年鉴》，《房地产年鉴》 城市规划局、国土局权威人士 重大市政建设项目现场考察 详细了解项目区域的现状和未来发展定位、交通条件、 分析主要建设项目对项目的影响。 房地产业发展概况 近几年房地产（主要是商品住宅）总体供应和成交数据、各片区数据、明星楼盘、明星开发商、价格走势 资料收集 访谈 踩盘调查 《房地产年鉴》、政府房地产期刊、网站 房地产经验人士，包括开发、代理、媒体地产版 主要片区代表性房地产项目调查 了解房地产业发展历程、总体供求情况、 了解代表性楼盘情况，分析市场反应和成败原因 企业 企业管理构架、发展构想、核心资源和能力 资料收集 访谈 企业简介、刊物 企业主要管理人士 了解企业资源，评估其开发能力 项目 地块现状地形地貌、地质水文基本情况、周边景观资源和配套设施 资料收集 访谈 现场踏勘 项目资料 企业访谈 了解项目资源条件 SWOT分析 分析 企业优势 项目优势 共享优势 独享优势 核心优势 干扰性优势 障碍性优势 可克服劣势 不可克服劣势 企业劣势 项目劣势 独享机遇 共享机遇 外部机遇 外部挑战 间接挑战 竞争性挑战 影响性挑战 不可回避挑战 可回避挑战 直接挑战 核心劣势 定位 目标客户分析 1、经济背景 · 经济实力 · 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业） 家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式 价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略 推广策略 广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控 媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算 推广费用 1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等） 2 印刷品（销售文件、售楼书等） 3媒介投放 识别系统 （一）核心部分 1， 名称 2， 标志 3， 标准色 4， 标准字体 二） 运用部分 1， 现场 · 工地围板 · 彩旗 · 挂幅 · 欢迎牌 2， 营销中心 · 形象墙 · 门楣标牌 · 指示牌 · 展板规范 · 胸卡 · 工作牌 · 台面标牌 （3， 工地办公室 · 经理办公室 · 工程部 ·