物业管理条例及相关法规培训（集团20030829）.ppt

物 业 管 理 法 规 培 训 主 讲： 集团审计法务部 张春丽 2003.08.28 前 言 1、条例效力： 时间 空间 溯及力（物管房） 2、条例与法律、规章、地方法规/地方政府规章： 1）与条例一致的：装修审批 2）与条例矛盾的：物管房 3）条例未明确的：地产公司上交的物业维修基金 培 训 要 点 第一部分、条例与开发商 第二部分、条例与物业管理公司 第三部分、条例尚未明确之处及公司经营对策  一、选聘物业管理企业：招投标 （一）条例精神及影响： 分业经营，市场化运作 （二）问题： 当前除个别项目，均未采用招投标方式。 一、选聘物业管理企业：招投标 （三）相关法规： 　第24条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 第8条　前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 　　招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。 第19条　通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作： 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成； 　　预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成； 　　非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。 一、选聘物业管理企业：招投标 （三）对策： 1、已确定开工的项目，在9月1日前签订前期物业管理合同（预售项目务必要签订） A、避免招投标 B、避免违法或推迟现售 2、今后项目： 1）协议：住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准， 2）邀请招标 A、内部邀请：跨区经营资质 B、友情邀标 一、选聘物业管理企业：招投标（三）对策 3、招投标工作： 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；　　预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；　　 一、 选聘物业管理企业：两个合同 （一）现状及条例要求： 现 状： 开发商/物业公司——小业主： 物业服务合同 开发商—----------小业主： 销售合同（后面展开） 条例要求： 开发商————————物业公司： （前期）物业服务合同 开发商————————小业主： 销售合同（包含以上合同） 一、 选聘物业管理企业：两个合同 （二）相关法规： 第21条 　 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第25条 　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 　 一、 选聘物业管理企业：两个合同 （三）问题（前期物业服务合同） 1）未签订前期物业合同而提供服务的 2）签订，但时间滞后（入伙时） 3）签订，但有效期过短 4）合同内容过于模糊，责任界定不清 一、 选聘物业管理企业：两个合同 二、售前两项必须工作（销售合同/业主公约） （一）法规要求： 1、签订物业服务合同，并将内容放于销售合同中。 第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 2、制订临时公约并取得业主书面承诺。 第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 　　建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。 　　第二十三条　建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。 　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 二、售前两项必须工作（销售合同/业主公约） （二）问题： 1、销售合同未按规定约定物业内容： A、未约定 B、有约定，但不完全 2、业主公约： A、未制订