物业管理理论与实务—04第四章.ppt

Edited by Z. M. Gu 第四章 业主与业主大会 第一节 业主 一、业主的含义 业主是房屋的所有权人，具体来讲是指：在城市房屋土地管理机构登记注册，且现有记录表明其拥有某房屋建筑中一份不可分割的土地使用权和房屋所有权的单位或个人，以及享有此份业权的注册受抵押人。 第一节 业主 业主是物业真正的主人。业主分“独立所有权人”和“区分所有权人” 区分所有权人是指：数人区分拥有一幅土地上的同一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比例共有的建筑物所有权人。区分所有权人多见于居住物业，一幢楼宇或一个小区有数十名甚至数千名业主； 独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。独立所有权人多见于非居住物业，一般是一个团体或组织。 第一节 业主 业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。业主所拥有的物业权利有两种形态： 业主独自拥有的物业 业主与同幢或同区域的其他业主共同使用的物业，即公共部位 公共部位在产权上属该楼宇或该区域全体业主共有，决策权主体应该是全体业主。 第一节 业主 二、业主的权利和义务 （一）业主的权利 1 、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 2 、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 3 、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议 4 、参加业主大会会议，行使投票权 第一节 业主 5 、选举业主委员会委员，并享有被选举权 6 、监督业主委员会的工作 7 、监督物业管理企业履行物业服务合同 8 、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 9 、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用 10 、法律、法规规定的其他权利 第一节 业主 （二）业主的义务 1 、遵守业主公约、业主大会议事规则 2 、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 3 、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 4 、按照国家有关规定交纳物业共用部位、公用设施设备专项维修资金 5 、按时交纳物业服务费用 6 、法律、法规规定的其他义务 第一节 业主 三、业主自治管理 “自治”即自己治理，是指业主对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定的行为。业主自治管理是新的《物业管理条例》的主导思想之一。 （一）业主自治管理的组织形式 1、业主大会 2、业主委员会 3. 业主小组 （二）业主自治管理的方式 1、自主管理方式 2、委托管理方式 第二节 业主大会制度 一、业主大会及会议召开流程 （一）业主大会及职责 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定 一个物业管理区域成立一个业主大会 一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的，应成立一个业主大会 划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业应当成立业主大会 第二节 业主大会制度 业主大会的职责 （1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则 （2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 （3）选聘、解聘物业管理企业 （4）决定物业共用部位、公用设施设备专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施 （5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 （6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责 第二节 业主大会制度 （二）召开业主大会会议的程序 l、会议筹备工作 业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况 2、发布公告 业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告 第二节 业主大会制度 3、征询意见或投票表决 采用书面征求意见形式的，业主委员会应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决 4、回收统计意见 业主委员会通过设投票箱或者专人送达等方式回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计 第二节 业主大会制度 5、通报大会议事决定 业主委员会在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督 业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会应当做好业