物业管理理论与实务—09第九章.ppt

第九章 物业设备管理 第一节 物业设备管理概述 一、物业设备与物业设备管理的含义及作用 二、 物业设备的构成 （一）物业设备的含义 物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 在现代城市里，没有水、电、煤等附属设备配套的房屋建筑，是没有使用价值的，不能算是完整的房屋； 设备设施的不配套，或配套的设施、设备相对落后，或经常处于损坏待修状态，也会降低房屋的使用价值和价值。 从法律意义上来说，房屋的设备和设施，是属于构成房屋所有权的不可分割的定着物（固置物）。 （二）物业设备管理的含义和作用 1．物业设备管理的含义 物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序和技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。物业设备的运行和维修管理是保障物业功能正常发挥的有利保证，是物业管理的重要内容。 2．物业设备管理的作用 物业设备管理的作用主要有以下几方面： （1）充分发挥房屋住用功能的保障。 （2）设备延长使用寿命、安全运行的保证。 （3）推动房屋建筑设备现代化的基础。 （4）是提高业主经济效益的关键。 二、 物业设备的构成 我国城市常用的物业设备主要有两大类：房屋建筑卫生设备和电气工程设备。 房屋建筑卫生设备包括给排水设备系统、燃气设备系统及暖通空调设备系统； 电气工程设备包括供电设备系统、照明设备系统、自动控制设备系统、运输设备系统和防雷装置等。 （一）给排水设备系统 房屋的给排水设备系统是为房屋用户提供足够数量的，符合水质标准的生产或生活用水，同时将使用过的污、废水进行一定的净化处理后，进行排放或重复使用的系统。 包括给（供）水设备、排水设备、卫生设备、热水供应设备及消防设备等。 1．房屋的给水设备 房屋的给水设备也称供水设备，是用来满足房屋用户生活、生产及消防等用水需要的设施的总称。 它一般由室外给水设备与室内给水设备两个部分组成，两部分缺一不可。 （1）室外给水设备。室外给水设备是指从水源取水，并将其净化并达到水质要求后，经输配水管网设备送至用户（物业）的设施。 （2）室内给水设备。室内给水设备是将室外给水设备提供的水引入室内，并在满足用户对水质、水量及水压等要求下，把水送到各配水点，包括龙头、用水设备及消防设备等。 通常，室内给水设备按供水对象的不同，可以分为生活给水设备，生产给水设备及消防给水设备。 1．房屋的给水设备 （3）消防给水设备。消防给水设备主要用于房屋的消防灭火，物业消防给水设备的设置主要取决于城市消防队的灭火能力。 通常，消防给水设备包括室外消防给水设备及室内消防给水设备。 室内消防给水设备根据不同建筑物的消防灭火要求，可以分为普通消防设备、自动喷洒设备及水幕消防设备。 2．房屋排水设备 房屋排水设备是用来收集各种污水，经必要的处理并进行排放的设施。它是由排水管网和污水处理设备组成。 整个排水设备应由室外排水设备及室内排水设备组成。 一般房屋的排水设备排放的水包括生活污水、工业废水及雨水。 我国当前的室外排水设备主要有合流制及分流制两种类型， （二）燃气设备系统； 燃气设备系统可以分成4类：调压设备、计量设备、用气设备和安全保护装置及管道。 （三）暖通空调设备系统 暖通空调设备系统又称空调系统， 按照其调节的范围可以分成集中式空调系统和分体式空调系统； 按照其功能，又可以分成供暖设备、制冷设备和通风设备。 （四）照明设备系统 照明设备系统主要由照明装置和电气部分组成，照明装置主要是灯具，电气部分包括照明开关、线路及配电盘等。 照明按照其用途可以分成： （1）工作及生活照明。 （2）事故照明。分备用照明及紧急照明两种。 （3）障碍照明。 （4）装饰照明系统。分为节日彩灯、泛光照明及专用彩灯等3大类。 （五）供电设备系统 房屋的供配电系统主要是指接受电源输入的电力，并进行检测、计量、变压和输送等，然后向用户和用电设备分配的系统的总称。 我国的用电电压标准一般有三类，100V以下；100V～1000V；1000V以上。 通常，一般工业与民用房屋的电源引入方式主要有3种，单相220V电源，两相380/220V电源，三相高压6KV或10KV电源 通常将这些电气设备安装在配电箱中，并将其安放在配电室中。有的大型物业，需设置变压器，这样就形成了由高、低压配电室，变压室3个部分组成的变配电室。 （六）自动控制设备系统 房屋的自动控制设备系统是指利用先进的电子技术，建立由计算机网络统一管理的系统，也称5A型智能化建筑设备系统。 自动控制设备系统主要包括：信息通讯系统，设备控制系统、消防监控系统、保安和车库管理系统及办公自动化系统。 1．信息通讯系统 信息通讯系统主要由有线通讯、无线通讯、卫星接收和共用