瑞方顾问—2010年湖南湘潭城郊韶山东路地块项目前期思考.ppt

长沙瑞方投资顾问有限公司 changsha risen Investment Consultant CO.,LTD 城郊●韶山东路地块前期思考 湖南●湘潭 湘潭韶山东路地块项目组 2010年12月15日 一、项目整体定位思考 二、项目产品组合建议 三、项目产品附加值增益建议 目录 Contents 四、项目营销思初步考 报告整体观点 项目整体属性的界定：老城核心区，小规模的以住宅和商业为主的中档楼盘 项目住宅产品思路：住宅以商务型公寓，主要以30-80平方米面积为主 项目商业思路：一楼商业拆分单独出售，二三楼整体出售 项目溢价及增值部分：公建式的外立面、独特的小区小品以及酒店式的公寓大堂 项目推售顺序：先销售住宅，在销售商业 项整体开发周期：一年销售期，一年项目结束 一、项目定位思考 项目地块基础数据： 占地：4亩 容积率：4.8 总建筑面：1.28万㎡ 面宽67米，进深40米 目前产品定位： 1-3层为商业裙楼 4-6层位写字楼 7-15层位住宅 项目属性界定一：项目地处河西，地块较小，容积率高 地块属性界定二：该项目地块为旧城拆迁，地块内无其他特殊资源 项目地块内旧房，正在逐步拆迁中，目前尚余二栋旧住宅未被迁掉 项目整体界定 项目整体属性界定： 城市老城核心区，小规模的以住宅和部分商业为主的中档楼盘 规模 区位 物业形态 2、项目形象定位： 本项目对外推广形象为“时尚+精致”为主的中档精致楼盘 项目规模虽然小，但在操作时必须做到精致，以体现自己的竞争力 时尚：本项目的客户主要指年轻时尚的特征 精致：主要指项目产品小巧精致，契合与项目的产品定位 二、项目产品组合建议 根据甲方提供资料，目前项目产品报规如下 写字楼及住宅 商业部分 53米 20米 17米 67米 40米 3层商业 3层写字楼 9层住宅 产品组合方案 案例一：长沙香颂国际,是以小型商业综合体和住宅为主的城市核心的小型综合体 香颂国际位于韶山南路107号 物业形态：高层 绿化率：28% 占地面积16323.06㎡ 容积率：5 建筑面积：108061.43㎡ 总栋数：1栋 总套数：800套 停车位数：地上80个，地下483个 案例借鉴意义： 1、商住结合，引进大型商业项目家乐福，提高项目整体溢价空间 2、独特的写字楼式的外立面，弱化项目住宅感 3、电梯直接入户，减少成本投入 产品组合思考 1、调整小幅度规划，将写字楼面积增大，7楼预留住宅景观面，提高住宅的宜居性和 住宅价值 2、住宅部分产品将主要以商务公寓产品的形式存在，从而提高项目的消化率和最终收益 1、整体规划调整 原有规划 3层商业 3层写字楼 9层住宅 3层商业 3层写字楼 9层住宅 现有规划 写字楼增加部分 增加部分：53米x3米 住宅部分增加绿化 面积约：53米x3米 写字楼+商务公寓产品组合形式 2、住宅产品组合 组合原则： 受项目自身面宽控制，住宅面宽为17米 考虑市场接受程度 考虑项目最终受益 产品的舒适性得到体现 7.5米 2米 7.5米 做成商务公寓形式住宅，每层将有20-24户，面积从30㎡—80 ㎡ 小户型将面宽做到3.5-3.7米，将对成本有较大的节约 该商务公寓也可做成酒店式公寓，操作手法较多 小户型在单价将较大户型高，整体收益较大面积住宅高 楼体 电梯 2、住宅产品组合 3、商业部分思考 商业定位 自身资源条件 区域商业格局研究 规划概念建议 消费者及投资者需求启示 商业街状况分析 商业街铺状况分析 集中式商业状况分析 专业市场商业状况分析 3、商业部分操作思路 商业操作总原则： 一楼独立划分成商铺销售(增大临街商铺面积) 业态：可作为小区居住商业配套 路口二边作为商铺分散式销售 一楼预留二楼商铺入口大堂及电梯入口 二楼、三楼集中销售 业态：作为餐饮及休闲娱乐整体销售 商业格局划分思考： 一楼商铺划分： 将临街面最大区域划分成小商铺集中销售 靠近居民路附近则作为小商铺，为小区提供社区配套性商业 预留一楼价差位置作为二三楼商业入口及商业大厅 韶山东路 居民区道路 居民区道路 作为二三层商业入口及大厅预留 作为临街商铺销售 三、项目产品附加增益建议 1、建筑立面设计 单体住宅的建筑立面，为了提高营销速度，一般不采用住宅的暖色的色调，而采用具有写字楼、商务酒店等形式的“公建式”外立面 建筑采用淡灰色，不压抑，大方，具有强烈的时尚氛围 外立面线条流畅、简洁、空间通透 将住宅溶于写字楼等办公型物业色调，提高住宅居住档次 2、公寓大堂 入户大堂示意—— 临时休息的椅子、视觉景观、采光、通透性都应该非常讲究 3、住宅小区 小品及休闲设施 原则：受项目自身面积限制，该部分仅做休闲、娱乐性设施(增加情趣性) 雨中消失的椅子 只能给你爱 常绿树 DAY