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策源—2008候福华二期写字楼项目营销提报
最低价定位 最高价定位 最低价为最低的10%面积实际成交平均单价,条件为最早签约客户;最低楼层最差朝向及位置的单元价格。 综合考虑其他影响因素 ,初步定位为26700元/平方米。 最高价为最高的10%面积实际成交平均单价,条件交房后签约的客户;最高楼层(第13层)最佳朝向及位置的单元价格。 综合考虑其他影响因素,初步定位为29400元/平方米。 据双10%策略,制定单价价差 综上所述,建议本案的参考单价价差(并考虑不同营销阶段)为2400—2700元/平方米 楼层价差定位 高区 250 中区 220 低区 200 低区:为保证项目整体较高的均价及低区成交的速度,采用“较小差价”。 中区:楼层同质性较强,且为预售期及强销初期集中成交区域,差价水平宜定位为“较小差价”。 高区:高区采用“较大差价”,以注重品质的客户为目标,以便获得较高的利润空间。 根据单价价差计算平均楼层差价:24000—27000元/12层=200—250/层 商业裙房运营方式建议 地块不临交通主干道,缺乏人气,商业氛围不佳; 商业裙房(1-6层)在规划上尚未作出明确分割。 ——建议在商业裙房的运营上采用先行招商方式,进行整体运营,等待人气聚热,获取更高售价空间。 商业裙房价格建议 3楼 14793 —— —— 169 海华商铺 10.7 8000 25 打浦路商铺4 1-2层 25041 —— —— 438 打浦路商铺3 1-2层 不售 5.0 45000 300 打浦路商铺2 不售 3.8 40000 350 打浦路商铺1 不售 11.6 25000 72 大木桥路商铺 不售 7.0 86100 410 斜土路商铺3 不售 7.0 22600 108 斜土路商铺2 不售 8.3 5000 20 斜土路商铺1 备注 售价(元/平方米) 单价 (元/平方米*天) 租金 (元/月) 面积 结合周边商业的市场行情,建议1-2楼商业租金为7元/平方米*天,3楼以上商业租金为3-3.5元/平方米*天。 销售策略 销售策略 销售节奏 销售时间 销售策略 推案策略:低区房源较低价格入市,试探接受度及迅速打开知名度;合理制定调价策略,保证实现整盘均匀去化。 销售速率:单体楼,短、平、快实现销售目标。 销售节奏 首批入市: 25% 约5136㎡ 次批入市: 45% 约9245㎡ 尾批入市: 30% 约6163㎡ 形象奠定 集中去化 尾盘创润 低区入市,引发市场关注,并价格试探。 持续供应,在保证市场接受度的前提下,加大推出力度,确保中高区房源的均匀去化。 利润最大化的原则下推出尾盘房源,品质制胜,项目趋于成熟。 销售时间 首批 25%入市 进场 推广启动 09年4月 09年7月 09年11月 2010年5月 2010年8月 引导期 开盘强销期 次批 45%入市 尾盘 45%入市 持续销售期 尾盘期 清盘 推广策略 推广原则: 制造独特性,引起市场的广泛关注。 费用节约原则 ,后期可视实际情况,通过其他渠道或方 式进行推广,节约相应的开支。 各种媒体宣传活动配比合理性。 事件营销贯穿全程 强化体验互动:在案前、案中、案尾,分别起到形象奠定、针对性引导客户、维护客户等作用。 重视直效性媒体的选择 立体渠道沟通:针对打浦桥区域内客户、高端CBD客户,包括部门其他区域客户,形成点对点的直效性渠道沟通、户外沟通。 其他: 报纸、电视、网络等媒体在重要节点及针对性事件形成全面配合。 推广策略 推广策略指导: 阶段行销执行策略 时间节点 各阶段行销重点 时间节点 蓄水期 开盘强销期 持续销售期 尾盘期 09.7首批 25%入市 09.4进场 推广启动 09.11次批 45%入市 20105尾盘 45%入市 2010.8清盘 各阶段执行重点/蓄水期(09.4~09.6) (1)、引导期营销重点: 面向重点区域客户,挖掘项目区域优势,迅速传递项目形象。 (2)、引导期工作目标: 以项目中心区位的稀缺形象切入市场,培育目标客户的认知及认同度,为开盘打下坚实的市场基础和客户基础。 (3)、客户重点: 区域客户(打浦桥区域客户)以及淮海中路沿线等高端CBD外延客户 为主。 肇嘉浜路沿线成长性客户 为辅 (4)、媒体推广组合: 各阶段执行重点/蓄水期(09.4~09.6) 投放形式:事件营销(造声势)+主流媒体配合(包含软文炒作)+渠道拓展+资源整合(CBD、打浦桥写字楼客户名单等),展开项目的第一轮攻势与客户积累。 销售道具:楼书、销海、产品单片、总体模型,单体模型、CF片等。 (4)、媒体推广组合: 各阶段执行重点/蓄水期(09.4~09.6) 活动体验:营销的重点在于“事件营销”,包括提升项
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