策源精品—上海百联桥梓湾营销策划报告.ppt

价格与销售篇 1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 —美高嘉年华 2）在售项目 —港隆广场 3）在售项目 —荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程 如果本项目均价17711元，即经营3年后商铺的出租价值，返租结束后实际投资回报率为8.1％，并逐年递增，相信对投资客户具有一定的吸引力。 我们建议： 本项目的A1区、B区1－2层、C区的销售均价在 17500－18000元左右 价格与销售篇 1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 —美高嘉年华 2）在售项目 —港隆广场 3）在售项目 —荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程 本商场A2区，B区3层，D区，E区均为大面积租赁单元，出售难度大。对于此类商铺，建议采取租赁方式，长期持有，作为发展商稳定的收益，同时，优良资产也有利于今后银行融资。 在出售A1,B区1－2层，C区的同时，也将为A2区，B区3层，D区，E区寻找大型投资客户。 其中A2区规划为会所，适合于个人投资者以及最终用户购买； B区3层规划为大型中餐厅，适合于个人投资者以及投资公司购买； D区规划为百货公司及商场，适合于投资银行、基金等专业投资机构购买； E区规划为家电卖场，适合于投资公司以及专业投资机构购买。 由于以上商铺客户租赁面积大，签约时间较长，租金的增长率将低于其余小面积商铺，但商家的稳定性强，信用较高，对于一些长线投资者以及投资机构有一定吸引力 价格与销售篇 1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 —美高嘉年华 2）在售项目 —港隆广场 3）在售项目 —荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程 针对不同目标投资人的一般需求，我们采取不同的投资率： 以上单元根据租金收益计算售价，带租约销售，不进行返租 价格与销售篇 1、商圈分析 1）青浦商业概况 2）商圈分布图 3）主要商圈比较 4）本案商圈分析 2、价格分析 1）在售项目 —美高嘉年华 2）在售项目 —港隆广场 3）在售项目 —荷景苑 4）街铺租金 3、销售策略 1）租售比例确定 2）租售方式确定 3）销售价格建议 4）销售进程 项目全面开业 定位与推广篇 1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、VI系统设计 消费力劣势：青浦为上海的郊区镇，相对有限的消费水平与本案较高的定位可能存在一定差距； 理念劣势：青浦现有的商业形态仍以百货＋卖场＋街铺为主，本案相对先进的购物中心模式能否改变当地消费理念存在风险； 内商业劣势：本案大部分商业为内广场内街形式，且为多层，造成目前的销售价值较低； 地段优势：本案位于青浦镇区核心商业圈内，商业价值度较高； 规划优势：项目商业布局科学，业态构成合理，建筑风格时尚，整体规划上具有领先地位； 主力店优势：本案已先期招入主力商家和品牌商家，有利于其余物业销售； 景观优势：本案紧邻曲水园，临近河道，具有较高景观价值； 政府优势：本案是青浦区政府重点工程，市场信誉度佳； 品牌优势：项目由云湖、百联、马达思班等品牌团队携手打造，给予经营客和投资客信心； 劣 势 优 势 定位与推广篇 1、产品研究 1） SWOT分析 2）产品定位 3）消费者研究 2、业态建议 1）商家业种建议 2）分布建议 3、形象定位 1）卖点群分析 2）整体形象构建 4、推广策略 1）推广课题研究 2）推广渠道 3）整体推广策略 5、推广方式 1）行销网络 2）SP活动设计 6、 VI系统设计 现有商业威胁：现有商业中的百货和卖场各自形成的商圈会对本案产生消费分流的影响； 新增商业威胁：前文所述市场上的在售个案将会与本案争夺客源； 租售价差威胁：通过招商引入的商家所能承受的租金可能会与投资者要求的价格存在差距，这一矛盾将使销售定价产生困难； 政策机会：受政策影响，住宅类项目投资趋冷，投资客转向商办类项目； 规划机会：本案规划领先，体量上具有规模优势，有望打造成青浦新的商业中心； 品质机会：东方商厦将成