精品报告—2007年北京万通先锋顺义天竺项目定位142P.ppt

万通先锋顺义天竺项目定位研究中期汇报 报告思路 本项目开发目标 基于本体，寻找项目优劣势 经济技术指标 本项目0.6-0.8的容积率意味着什么？ 中央别墅区是距东部区域最“快”的别墅区，本项目在区域内交通位置优势明显 中央别墅区投资价值显著，国际化氛围浓厚，国际学校聚集，别墅生活配套齐全 机场周边重大设施及产业规划带来区域城市化利好 项目地块内外部均无可利用的景观资源，周边环境差，且受一定航道影响 基于本体寻找优劣势 基于市场，优势变机会 中央别墅区市场变化 传统客户典型项目——大湖山庄 传统客户典型项目——长岛澜桥 传统客户典型项目——优山美地C区 传统客户之于本项目机会启示 非主流客户典型项目——水木兰亭 非主流客户之于本项目机会启示 “新鲜”客户典型项目——龙湾 “新鲜”客户典型项目——卓锦万代 “新鲜”客户典型项目——棕榈滩 “新鲜”客户之于本项目机会启示 项目优势与对应机会总结 面对机会，深入研究 本项目所面对机会 机会1问题分解 中央别墅区之市场地位 中央别墅区两大存在条件将不断加强，其他区域无法撼动其优势地位 机会1问题分解 机会1问题分解 区域各板块租赁市场表现反映航道影响 传统投资客价值关注与本体劣势对位 外籍租赁客户价值关注与本体劣势对位 传统自住客户价值关注与本体劣势对位 传统客户与本体劣势对位总结 机会1问题分解 本项目所面对机会 机会2问题分解 借鉴成熟国际居住区案例——上海.碧云 机会2问题分解 中央别墅区城市化发展相关规划 国门商务区整体规划 国门商务区产业发展意义 国门商务区配套建设意义 国门商务区建设开发可带动周边产业、人口的升级，提供区域级城市配套，但开发周期长，近期影响作用小 空港城、北京新国际展览中心具体规划 德国汉诺威展览中心经过50年的发展具备了较完整的城市功能，形成了会展相关产业的聚集 上海新国际展览中心经过5年的发展，始终未能形成相关产业的聚集和城市功能的提升 新国展的建设将带动会展相关产业发展，但形成产业和人口的长期规模聚集需要较长时间 首都机场扩建及产业区规划 机场扩建所带动的产业发展不会改变区域内现有的产业结构，对区域内相对低端的产业人口现状没有实质影响 通过对区域内就业人口的现状的调查得知： 近一半的人口在从事加工制造业，大学以上学历者不足在业人口的6％； 机场及工业区中等收入人群的家庭月消费额在1000-2000元； 机场扩建会带动区域第二产业发展，但不会带来产业人口层次的提高 公交网布局单一，捷运系统发展可提高区域公共交通便利性 中央别墅区城市化发展规划之于本项目的影响 区域自身城市化发展之于客户心理影响与本项目价值 机会2问题分解 本项目所面对机会 机会3问题分解 北京城市外扩带来的郊区城市化 中央别墅区道路交通规划 机会3问题分解 城市距离变更促使公寓客户外迁 外迁公寓客户需求与区域、产品类型对应 机会3问题分解 本体限制下的公寓外迁客户 机会3问题分解 本项目所面对机会 基于行为模式的客户梳理 营销行为经济学中客户置业分类 基于客户行为划分本项目对应客户 技术性投资客户描摹关键词: 投资回报率、租金 长期增值投资客户描摹关键词: 区域升值、投入预算 外籍租赁客户描摹关键词: 孩子、家庭生活、储藏空间 外籍租赁客户描摹关键词: 家庭、空间、别墅生活 资源需求型过渡性自住客户描摹关键词: 国际化教育、区域升值 国际化氛围驱动自住客户描摹关键词: 海外生活、国际化生活方式、投资价值 项目定位 项目定位原点 客户定位 租赁客户定位分析 我们的自住客户 我们的外籍租赁客户 我们的终端使用者 产品定位——产品类型建议 基于项目体量、容积率条件和各产品类型容积率贡献下的几点说明： 小独栋、双拼的容积率贡献、总价区间均相近，面临选择； 联排成为本项目中肯定出现的产品类型，未来竞争风险与机会并存，成功关键在于产品竞争力； 考虑地缘性自住客户对叠拼产品未来几年需求增长缓慢，在高容积率产品的对比选择中，联排优先于叠拼。 产品定位——产品类型建议 产品定位——产品类型建议 物业发展方向 国际居住人士关注焦点 国际家庭访谈写真 国际家庭访谈写真 国内外优秀社区案例分析 创新生活方式与社区规划设计理念 国内案例的选取原则 与本项目条件有相似之处 市场表现良好，有特色 创新生活方式和规划设计理念 国外案例的选取原则 国外优秀社区 先进有特色的规划理念 社区生活体现交流、多元、情趣、宜居等特点 案例经验总结 案例一：万科红郡 . 启示 案例一：万科红郡 . 启示 案例一：万科红郡 . 启示 案例一：万科红郡 . 借鉴 案例二：维诗凯亚. 借鉴 案例三：庆典（Celebration, Florida)  　迪斯尼公司开发，奥兰多郊区，总面积1.1万公顷，20世纪60年代为兴