精品报告—2007年吴中区项目研展报告.ppt

吴中区项目研展报告 　 一、苏州概况 二、苏州房产现状 三、吴中区房产现状 四、预出让地块分析 五、研展结论 六、建议 一、苏州概况 苏州市位于江苏省东南部,西连无锡市,东临上海市,北依长江与南通市分界,南与浙江嘉兴、湖州二市毗邻.市区面积1650平方公里,市区人口224.53万,为长江流域重要中心城市之一，国家历史文化名城和新兴高科技制造业基地之一. 经济发展情况 二、苏州房产现状 作为一个长三角极具活力的经济城市，苏州在不断吸引外资的同时也吸引着越来越多的全国各地人才来苏州发展创业.城市规模在不断扩大.曾经的“园区向东，新区向西”的发展规划已经远远满足不了这个城市的发展．现在的苏州全面开发，各个区域都在飞速发展，经济的发展带动了房产的开发.目前不断有新的房产大鄂来苏州开疆劈土，可见他们对苏州这个城市的房产市场的前景是非常看好. 住宅市场 一、苏州商业地产现状 总结:苏州目前的房产开发销售处在供销两旺的良好态势之中, 苏州经济的持续强劲发展是房产健康发展的重要因素,大量新苏州人也为苏州房产的繁荣作出了贡献.当然在看到美好前景的同时我们同时也要看到苏州房产空置率也有提高的趋势,因此,在风云变幻的房产界,深入地分析市场,创造出最符合市场的产品方能在激烈的竞争中立于不败之地. 三、吴中区房产现状 吴中区概况 吴中区位于苏州南部，北依苏州古城区，东连昆山，南接吴江，西衔太湖； 四周还分别与苏州工业园区、苏州高新技术开发区(虎丘区)、相城区接壤；与无锡、宜兴、浙江湖州隔湖相望。全区总面积770平方公里(不含太湖水面)，太湖水域面积2425平方公里 ，属吴中区水面约1459平方公里。全境东西宽92．95公里，南北长48.1公里 ，人口54.9万。 吴中区交通便捷，北有沪宁铁路、沪宁高速公路，东有苏嘉杭高速公路。区境扼太湖之出口，为长江三角洲重要水利和交通枢纽。境内20多条骨干河道纵横交错，沟通太湖、澄湖、石湖等湖荡. 吴中是一个历史人文沉淀之地,木椟、甪直、东山、西山、木渎、光福等古镇古迹众多,风景秀丽,,人文荟萃. 住宅市场 2006年吴中区房产销售继续稳占全市区销售面积的前两位 1、吴中区的现代商业相对较弱，档次不高.老商业的改造升级需求旺盛，新商业呼之而出.因此可以说是商机无限. 2、虽然起步较晚，暂时商业项目的投建相对较小，但随着住宅市场繁荣，人流的大量增加，商业地产市场前景一片广阔，从06年土地市场的交易信息显示，吴中区的商业土地也在逐渐加大放量. 3、吴中区近2年的住宅成交量一直位居苏州个区前列,07年吴中区住宅土地出让108万方,占全苏州市区的1/3强,未来几年吴中区的住宅将会持续供销两旺,作为繁荣的住宅市场的配套市场，吴中区的商业地产发展也必然会跟上住宅的开发. 4、苏州商业圈外扩的现实趋势让吴中区成为南大门的新商圈中心地带，在基础设施不断健全的基础上，拉近了和市区观前商业圈的距离，让每个商业圈在独立操作的基础上形成了相互呼应的大商圈. 吴中核心区域在建商业项目情况 四、预出让地块分析 五、研展结论       六、建 议   一、11号地块是纯住宅项目, 7万方的地块面积在吴中核心城区非常稀却.现在吴中在售楼盘和已拍卖地块主要集中在吴中的副中心区域越溪,木椟这样的区域.这些区域配套的完善尚时日,而这个地块虽然处于吴中区,但其与古城区非常靠近,这个区域的地块价值与古城区相差不大,可以享受到商贸中心的繁华和便利的同时但价格却比古城区低,性价比非常高.  二、如果拿高档商业地块的话,2号地块商业价值最大,这个地块周边正在形成一个吴中区的CBD中心,东吴大厦,吴城大厦以及星光国际大厦,这些大厦的建成将极大提高吴中商圈的档次,改变吴中核心区域无高档写字楼的历史.该地块处在这样一个CBD中心区域之中,无形之中提升了这个地块的档次.其既可以与古城区商圈对接又可以辐射整个吴中区. 三、商住两用的地块5号地块最值得一拿,住宅产品地段好,土地稀缺同时商铺受周边商业的带动而易受投资者青睐. 四、这些地块中9号地块与其他地块处于同样的核心区域.商业价值相似,这个地块出让面积0.9万平方米,从拿地成本来说最小,其他面积都在2、3万方左右. 同过对13个地块的分析,我们可以把他们分为3个板块 一、1号、2号地块属于两区交界板块(古城区,吴中区) 这2个地块周边在形成一个高档商务区域,正在与古城商圈无缝 对接.其最接近古城区商圈,古城区商圈向外围的扩张,最先受益的就是这个 区域的商