精品报告—2007年南昌朝阳地王项目营销定位报告.ppt

独特的空间设计和精选设计师家具有助营造设计感。 无火煮食方式渐受欢迎，厨房可采用滑动玻璃门间隔，营造空气流通，视觉不受遮挡的透视感。 室内空间营造讲究可塑性。公寓的卧室采用滑动门，就是方便屋主灵活使用有限空间——拉开门，客厅大一倍，拉上门，另有小天地。 公共小品雕塑建议 大堂小品风格建议 财务预算 项 目 成 本 楼面地价 3278元/㎡ 超高层建筑成本 2000元/㎡ 装修成本 1000元/㎡ 税费、营销及其他成本 约600元/㎡ 项目综合成本 约6878元/㎡ 1、成本测算 2、收益测算 总建筑面积：20525㎡ 商业及公建：4500㎡ 私人酒店：1.6万㎡ 未来售价预估 10000元/㎡ 收 益 （10000-6878）*1.6万=5000万元 4500平米商业裙房 3、购买者预算： 主力单套总价 10000*45㎡=45万/套 首 付 9万元 按揭月供 2110元 / 2540元（30年 / 20年） 营销推广 3、三面沿街，商业价值极高。 BUT， 先天的商业基因，并不等于现实的商业利润， 要获得商业最大值和推动整体销售， 关键还看商业如何定位，如何运作？ 4、南北景观的均好性尤为突出。 北向景观无遮拦，收摄赣江及滕王阁；西南方向也为“看江面”。 南北景观均有题材，为建筑规划释放了空间， 如果规划为“核心筒”结构，容易避免“单边销售”的可能 在三个项目中，盘点本案的“相对劣势”： 1、土地成本上， 本案的楼面地价最高（3278元/平米） 价格定位，处于“被动局面” 2、项目体量上 本案2万㎡ 1 ? 城开10万㎡ 5 ????? 皇冠40万㎡ 20 ???????????????????? 3、在景观资源 本案不属于“一线临江”的位置， “绝对江景资源”要弱于两大竞争个案 狭路之间，市场的空间在哪里？ 因为我们没有成本优势， 缺乏规模优势， 不占临江一线的景观优势 我们拿什么去抗衡？ 如果：再没有品牌， 再没有概念， 再没有附加值 成本优势 规模优势 景观优势 品牌 概念 附加值 X X X Opportunity Opportunity Opportunity 出路在哪里？ —— 抱着“住宅用地”的优势，却不做住宅 1、忘却住宅 出路在哪里？ —— 形成全新的概念突破，挖掘未被满足的市场需求 2、概念的完全出位 本案核心定位： 私人酒店 “私人酒店”是什么？ “私人酒店”指由五星级以上顶尖豪华酒店品牌管理， 由私人购买产权并委托经营的世界最高级别的产权酒店， 其管理品牌和物业品质是坚实的投资保障。 为什么是“私人酒店” ？ ■ 从“南昌市酒店调查”来看 ■ 从“市场供给（缺口）”来看 ■ 从“海航白金汇”的推广实践来看 当所有楼盘都瞄准家庭消费时 家庭消费 我们把炮口对准纯粹个人消费 个人消费 形象化的定位描述： 豪宅中的法拉利 两座原理 跑车为什么只设置了两座 它只为驾驶者享受驾乘之乐 行政宫寓就像人生的第二部车 服务自己个体的空间玩具 本项目5大客群类型 商务暂住型 商业使用型 过渡自住型 投资增值型 灰色收入者 也就是说我们的主力消费群是改善性置业需求为主。 “私人酒店”的购买及使用人群 绝大多数是“二次置业”以上人群 1、“工作地”在南昌的“外地企业高管”， 酒店的“长包客”，以及对一般“酒店公寓”不满意的客户 2、高收入人群，喜欢使用酒店作为“城市度假”的场所或私人“弹性生活空间” 3、看到以上使用价值的“投资客” 4、高收入的单身人士 5、作为办公地点或工作室 6、灰色收入者 7、特殊目的人群 8、其他 面对鱼目混珠的“酒店式公寓”市场 我们首要做的是必须突破表象的比较 在人们的脑海中划一条明确的界限 让消费者可以把我们与其它“酒店式公寓”和“产权酒店” 轻易区分开来 品 牌 服 务 配 套 区 分 标志性建筑 品 牌 国际顶级酒店管理集团 服 务 依靠全球顶级的酒店管理公司， 导入顶级酒店的管理程式，提供以下服务： ◆ 提供日租/周租/月租/长租服务 ◆ 代收、代寄租金 ◆ 代客泊车 ◆ 礼仪订车 ◆ 电话送餐 ◆ 宴会服务 ◆ 行李服务 ◆ 境外收视 ◆ 全套室内清洁 ◆ 干/湿洗涤衣物 …… …… 增值服务 商务及假日旅行的服务体系： 依靠全球顶级酒店管理公司的资源优势，提供： ◆ 旗下酒店系统的“分时度假交换” ◆ 旗下酒店系统的“优惠折扣” ◆ 异地礼宾车迎送服务 ◆ 全球票务预订 ◆