精品报告—永安市五洲第1城B地块提案报告.ppt

项目位置：新府路与江滨路交接处（龟山公园 对面） 开 发 商：福建创世纪房地产 规 模：筑面积近15万㎡ 1幢公寓 12幢小高层 建筑层数：12-25层 工程现状：具备交房标准 销 售 率：70％ 客户来源：本市客源、少量周边县市客户 户型情况：住宅主要以120 m2左右三房为主， 商铺30 m2--200 m2 价 格：住宅起价4700元/ m2，商铺7000- 30000元/ m2 项目优势：龟山公园，人民广场附近，风景独好，人气旺盛。燕江国际大酒 店，新华都近在咫尺。 项目劣势：距离南门广场步行街较远，商业业态形成规模还要一定时间。 名流公馆项目分析 三个生活阳台 三角凸窗设计 主卧带卫生间 客厅朝北 公卫无窗 书房设计 户型：B户型 房型： 三房二厅二卫三阳台 建筑面积：131.97 m2 主力户型分析 项目位置：蝴蝶山公园对面 开 发 商：福建五洲集团 规 模：总建筑面积30万m2 高层 、小高层共22幢、166户，设计有公寓、四房、挑高房及别墅18席。 建筑层数：7～8层为住宅，外围底层为商业，其余底层为架空 工程现状：包括主楼4幢已落架，其余还待建 销 售 率：已经取得预售证 客户来源：本市客源,乡镇客户为辅 户型配比：40m2公寓，70m2两房到三房,四房到楼中楼110—130m2 价 格：住宅均价5200元/ m2，店面：12000～3000元/m2 竞争项目中“名流公馆”“月亮之上”位于老城区板块，生活配套以及市场的认可度最高，二者项目体量都较小，户型种类与本案有同质；“新安大院”与本案同处南部板块，户型与本案同质度较高。三个竞争项目的均价都较本案水平低，因此，在户型与价格两大方面，本案与竞争者的竞争将很激烈。 本案与竞争项目的比较分析 value 毗邻市政府，矗立未来城市中心 项目处于永安城市的南部板块，根据永安的城市规划和现实房地产市场环境，南部板块将来是永安市行政、居住、休闲、商业为一体的集中区，未来的城市居住中心将在这里形成，项目优势明显。 本案的区位价值 value 园簇水绕，生活这里最好 项目两旁就有得天独厚的自然资源：蝴蝶公园和巴溪湾，有山有水，风景怡人，这样的绝佳环境当然是现代人所向往的，项目的环境价值很高。 本案的自然资源价值 value 酒楼，超市，广场…………未来还将继续 项目虽说并非处于永安的传统商业中心，但是由于市政府的率先入驻南部板块，以及其他项目的成熟，带动了板块内的配套完善，目前板块内的配套基本完备，未来将更加完善。 本案的配套价值 * * 市场篇 [本案运作前提] 项目面对的宏观市场行情研究 南部板块发展潜力研究 五洲第一城B地块SWOT分析 主要竞争对手解构分析 目标客户确立 项目面对的宏观市场行情研究 月均下降48.7% 中国楼市整体低迷，一二线城市房价回落明显，市场持续观望，成交量继续低迷 根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，降幅比12月扩大0.5个百分点；环比下降0.2%。 一二线城市作中国楼市的“晴雨表”，昭示中国楼市已经进入市场调整的下行行情，市场低迷，呈现量价双跌。 下降0.81 央行在一个月左右三次降低贷款利率，旨在拉动市场购房信心、刺激市场需求，同时也能降低开发企业的资金压力，减缓开发商资金链的迫切程度。同时央行默认地方政---政策，都是在不同程度上刺激购房需求，防止楼市“大起大落”。从央行新政后的市场反应来看，成交量持续低迷，市场观望气氛仍然浓厚，政策对楼市的刺激作用有限。 央行一个月左右时间内，三次降低贷款利率，期望拉回消费者需求信心 永安近几年GDP增长势头良好 永安市经济发展迅猛，位列三明第一。随着“南商北工”的政策推行，北部尼葛工业区和南部汽贸城的运营投产，永安经济将迎来又一轮飞跃。2005年以来，GDP的增幅呈现良好健康的上升势头。支柱产业：工业、物流、 果蔬业、林木业、矿产业。 2009年是永安市场的调整年，楼市面临的外部环境压力大 经历了07-08年共计88万㎡的市场供应量，以一个城区仅3平方公里，人口仅33万人的城市无疑是较大的供应量。因此，2009年将是永安市场调整的一年，截至2009年2月，永安市区在售项目仅有4-5个（含别墅）。2010年市场供应将达到近100万平米，如何赶在供应高峰来临之前迅速去化，是本案面临的主要问题。 老城区板块 北部板块 南部板块 名流公馆 月亮之上 新安大院 五洲第一城 永安市目前主要的在售公寓楼盘有4个，北部板块与老城区板块各一个，南部项目有两个项目。 永安在售公寓项目累