精品文案—2008年合肥融科九重锦项目营销执行报告.ppt

我们达成的共识…… 目标解析：开盘实现热销！！ 项目本体分析结论：以品牌价值为主，产品价值要放到区位价值上来体现 区位价值：未来合肥CBD中心，升值潜力大； 品牌价值: 联想作为融科母公司，是项目品质的最好保障，加上强大的项目团队组合，是最可值得信赖的品质团队； 项目价值：在建筑上，打造具有文化内涵的建筑风格，细节上，追求品质，关注人性细节关怀，产品上，力求高性价比的产品打造； 竞争分析总结：差异化是项目发展的方向 市场大势：政务区区域市场逐渐趋淡；开盘成交率变低； 竞争分析：下半年区域总供应量在30万方左右，且产品同质化严重，市场竞争白热化； 竞争占位：区域竞争升级，恒大、旭辉将成为市场高端项目的代表，本项目占位直指区域第一竞争梯队； 营销现状-推广：渠道以户外、报广为主，市区展示中心多有采用； 营销现状-现场展示：现场展示包装缺乏品质感，现场营销服务水平低； 营销现状-活动：城市营销活动不缺乏创意，但普遍与项目本身结合不大，效果较好； 核心问题共识：如何快速积累足够数量客户，实现开盘热销？ 市场趋淡的形势下如何短期内实现大量蓄客？ 快速树立差异化形象 项目推广核心元素导出 一切为了客户…… 核心策略导出 营销动作 阶段一 ： 快速树立项目差异化形象 品牌发布会，发布企业宣言，首倡合肥八大承诺——快速树立差异化形象，制造市场声音 系列软文、新闻推广，借助媒体树立项目形象 差异化现场包装，树立排他形象 采用霓虹或探照灯式指示性高炮、指示牌等； 有特色的高炮、指示牌设计； 项目围挡包装完成； 阶段二 主动拓展，全面渗透，客户嵌入计划 推广策略——户外、报广为主，网站为辅 目的：建立全市性的影响力，树立项目品牌、形象； 内容：与形象导入期、蓄客期等不同营销阶段配合，不求全面而在于精准，主要内容的表达清晰有力； 应用时间：贯穿于项目的整个开发过程； 短信/DM——与客户活动配合，实现精确制导 主要方式：短信、ＤＭ、派单、银行帐单； 特征：能够精准找到项目目标客户，准确、快速的释放项目信息，扩展客群 相关资料：短信主要释放项目信息，提供项目卖点； 　　　　ＤＭ资料包括：楼书、单页、开盘信息、客户积分卡等； 　　　　拓展：单页、楼书等； 客群确定：短信可确定蜀山区月消费100元以上的客户； DM可为大企业、学校、企事业单位、高档小区； 派单高档写字楼、大企业；学校； 应用时间：以项目蓄客期期为主 客户策略——发放人气会员卡，实施客户积分升级服务，主动吸引客户，实现快速热场 实施时间： 市区售楼处开放之日起开始即开始发放； 关键点： 不作为正式会员卡，为未来升级正式会员卡作准备； 客户卡作为人气卡不收取任何费用； 设立专人对客户积分进行严格管理； 客户每参加一次活动既有相应积分积累，未来积分可直接对换成购房时的相应数额现金优惠（购房后可换等额礼品）； 客户积分计划——快速积累客户，持续吸引客户 客户策略——企业团购与分展场手段，强势拓展客户渠道 企业团购,拓展目标客户渠道 积极设立分展场，截流路边客户 目的：最大限度的吸引足够量的客户，特别是市区客户成为项目目标客户； 地点：选择市区人流密集的区域设置分展场，如淮河路百盛、南七商业中心等地； 形式：活动和资料派发、发放会员卡、项目展示配合，包证实现热场； 资料准备：展板/易拉宝、项目单页、楼书、会员卡等 展示策略——市区售楼处是项目主要的展示场 发现细节之美——吴海燕时装设计展,拔高项目形象，促进客户认筹（推荐活动） 吴海燕 ：现任中国服装协会副主席。中国美术学院染织服装系主任、教授、博士生导师。 新丝路模特大赛 荣誉：2001年获中国服装协会、中国服装设计师协会颁发的设计师最高奖--“金顶”奖； “中国五佳服装设计师”之首； 作品风格：洋溢着的浓郁“民族情结”。服装设计只有传递出中华文化的精粹，才能在世界舞台上散发迷人的魅力。 阶段三　锁定有效客户，实现开盘热销 通过多次的价格引导，精确锁定有效客户 阶段四 渠道维系，维持市场热度，持续热销保证持销： 客户维系计划 客户的维系必须是贯穿营销全过程的，才能形成良好的口碑 举办新年音乐会 ——利用新年举办新年音乐会，强化老带新活动，实现相当于二次开盘的效果 关键活动节点安排 六/七月的工作重点落实 营销总纲确定 推广策略： 整年度推广策略确定； Logo、VI系统及延展确定； 展示策略： 现场围档出街； 推广渠道建立、市区售楼处等确定； 关键节点: 6月中下旬，品牌发布会； 销售策略： 销售员专业技术培训、跑盘； 八九月的工作重点落实 物料准备： 首期客户通讯完成； 客户策略： 客户卡数量持续