精品文案—2008年惠州大亚湾西区上杨项目整体定位及物业发展建议.ppt

大亚湾西区上杨项目整体定位及物业发展建议 谨呈：惠州大亚湾中联房地产开发有限公司 物业发展建议 物业发展建议原则 城市价值体系 宜居体系 价格支撑体系 金地·梅陇镇——主题鲜明、形象独特，凭借产品规划和紧凑实用的户型设计获得良好市场反应 整体规划独具匠心，充分利用坡地地形，不同高度板楼的排列勾勒出错落有致的天际线 梅陇镇由11-18层的小高层和24-33层的高层建筑组成的，共4000多个单位 德式纯净主义风格之下线条简洁，但色彩绚丽，营造出富有活力的建筑外立面形象 德国WSP建筑设计公司用简约、纯粹的德式纯净主义风格，突出简洁的线条，用直线条的造型，让建筑大胆出位 社区内道路设计注重人性化、参与和互动，园林景观变化丰富 以前卫、阳光、时尚、自然、健康为总体风格，结合起伏的台地与坡地进行简洁、流畅的设计，以“人景互动”为原则，采用构架、廊道、雕塑小品等要素强调人的参与性和景观的可达性 园林景观由中央公园、水立方泳池、派对架空层、邻里共享庭院、商业休憩庭院、前广场、下沉式庭院等组成 业态丰富的商业街彰显了强烈的生活意向，架空层和主题区的设置情趣十足、功能多样 架空层作为“自然泛会所”，一期架空层中设置了6个PARTY主题区，1个运动健身区和1个儿童游乐区； 其中6个PARTY架空层采用不同的情景设计，作为全天候供业主享用的私家酒吧、咖啡厅和派对场所； 商业业态以主题小品牌店，便利店和餐饮为主，为社区提供最适用的生活配套 户型面积区间多样，为客户群设置了不同的选择，设计紧凑、精致 项目一期的主力户型是100－110平方米的三房，72-78平方米的两房，此外还有部分110－121平方米的三房、140平方米的四房和少量的复式、大平面单位； 全部为一梯两户或两梯三户的板式结构，南北通透，户型方正实用，大面积赠送入户花园、双层挑高大露台、生活阳台、大凸窗等 金地·梅陇镇——规划别具一格、外立面风格鲜明，社区完善功能和配套适用，使项目虽处陌生依然魅力十足 结合客户需求，贯彻项目战略，打造新城宜居的领导者的三大策略 物业发展建议 物业发展建议原则 城市价值体系 宜居体系 价格支撑体系 建立城市意向要做到：鲜明的风格，标志性的建筑，差异的边界，目的地般的归宿感 大亚湾区域内现有项目的建筑风格凌乱、形象陈旧，缺乏鲜明城市气息的标志建筑 从客户测试来看，现代简约和现代风尚是客户所倾向的 较成熟现代建筑风格与项目定位的匹配后发现——简约派或时尚派能体现项目追求的城市生活 风尚的外在表现于淡雅明快中展现自然和朴实，增添建筑的沉稳韵味 在沿主干道一侧，用富有现代城市气息的建筑形成标志物 利用主要展示面形成一个城市中的节点，一个广场或是一条商业街 建筑群与其他项目产生区别，但自身要有整体性，确定项目在城市中的区域，形成城市里家园般的目的地 整体色系建议——以高档质感的淡雅色系为主色，配以鲜艳明亮色块，形成鲜明对比 细节建议——局部的凹凸和色彩改变筑成项目特有的新城气质，个性细节的集合产生目的地的家园归宿感 物业发展建议 物业发展建议原则 城市价值体系 宜居体系 价格支撑体系 本项目开发前期的配套除服务社区外，最主要的作用是形成城市生活氛围，商业选择拦截型与目的地型较适宜 拦截型商业——24小时营业店，全天候不间断服务，生活方式全面升级 24小时生活服务体系： 引进7-11便利店、麦当劳、肯德基等快餐店，24小时营业； 零家务——24小时服务，电话上门服务； 充分体现社区都市化意向，带来生活方式的全面升级。 目的地型商业——餐饮、休闲、娱乐，为工作在工业区的中高端客户提供压力释放的空间，形成向外辐射力 目的地型商业——打造成为产业区中高层客户特色餐饮场所、名流聚会的聚合空间。 商业业态发展建议 建议一： 开发初期由于项目周边人气相对不足，以餐饮带动外向商业是比较容易操作的方法； 建议二： 商业面积划小，进行小面积销售，以减少商业投资的资金压力； 建议三： 休闲类商业相对需要区域成熟度的支持，在先期展示的功能更重要。 商业排布考虑地块昭示性、展示需要、启动次序选择 入口广场结合临街一层商铺小超市、快餐、酒吧休闲，打造极具城市化意向的小区入口展示 社区商业中心 ——以大超市、餐饮满足社区同时辐射周边，最大化实现项目利润 划铺方式建议：以50-100平米为基本单元，局部尝试灵活划铺，除特定商家外，建议一般不超过200平米 灵活划铺； 分户楼梯——中庭外置 直接进入目的店面、与一层可分可合； 二层商铺入考虑单独销售的业态选择； 二层商铺的弱势在于进入性较差，不适于停留时间较短的业态，建议考虑对层数要求不严格的餐饮类商家，这种销售形式可实现性较强。 根据世联经验总结，社区商业不同业态的经营单元指标参考 按照本项目规划设计要点中停车位比例，停车数量过